Riskien hallinta kiinteistösijoittamisessa (osa 1 / 2)

28
syyskuu
2017

Vacon on suomalainen menestystarina, jonka perustajäseniä on  ICON:in puheenjohtaja Jari Koskinen. Koskinen on väitellyt tohtoriksi yrityksien dynaamisesta johtamisesta. ICON:issa Jarin vastuulla on hallitustyöskentely sisältäen kyvykkään stratregian ja tehokkaat prosessit. Tässä blogissa Jari kertoo tarkemmin mitä työkaluja käytämme ICONissa.

Sijoitustoiminnalle on olennaista, että siihen liittyy aina riskejä. Riskien tunnistaminen ja niiden huomioiminen sijoituspäätöstä tehtäessä, korostuu nopeasti muuttuvassa maailmassa. Kiinteistöihin sijoittamista, joko suoraan tai epäsuoraan, pidetään siihen liittyvien riskien kannalta perinteisesti pienempi riskisenä kuin esimerkiksi osakesijoittamnen. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö kiinteistöihin sijoittamiseen liittyisi riskejä.

Kiinteistösijoittamisenkin riskit voidaan jakaa ns. ”sisäisiin” ja ”ulkoisiin” riskeihin. Ulkoisiin riskeihin luetellaan yleisesti sellaisia riskejä, jotka vaikuttavat sijoituskohteesta tai tyylistä riippumattomasti kuten; poliittinen riski (esim. vaalitulos), force majour riski (sota, vallankaappaus, luonnonkatastrofit), talousriski (maailmanlaajuinen lama/taantuma) tai muu vastaava.

Sisäisiin riskeihin luetellaan yleensä riskejä, jotka vaikuttavat enemmän tai vähemmän suoraan sijoituskohteeseen, kuten; kaavariski (mitä saa rakentaa, vrt. poliittinen riski), viranomaisriski (lupakäsittely, kaavakäsittely), vastapuoliriski (suunnittelijat, toimittajat, rakennusliike), markkinariski (rahoituksen hinta, vuokramarkkinat, asuntomarkkinat, rakentamisen hinta).

ICON:issa olemme ottaneet käyttöömme erilaisia työkaluja riskien tunnistamiseen ja päätöksine tekemiseen. Nähin työkaluihin kehittämiseen ja käyttämissen panostamme merkittävästi aikaa. Analysoimme makrotason riskejä käyttäen hyödyksi mm. yritysjohtamisen perustyökalua kuten SWOT analyysiä. Analyysin kautta voidaan tarkastella ICON:in eri osa-alueiden heikkouksia ja vahvuuksia. Samaa työkalua voidaan hyödyntää myös itse kohteiden analyysiin. Hyviä käytäntöjä ICON:ssa on myös toimintaympäristöön liittävät menetelmät. PESTE analyysin avulla arvioimme toimintaympäristöön ja tulevaisuudessa tapahtuvia muutoksia. PESTE analyysi sisältää tulevaisuuden arvioinnin viiden osaalueen suhteen jotka ovat: poliittiset, taloudelliset, sosiaaliset, teknologiset ja ekologiset tapahtumat alla olevan kuvan mukaisesti.

ICON:ssa käytämme johtamisen ja päätöksenteon tueksi menetelmää, johon listataan erilaiset riskit ja niille annetaan prosentuaalinen todennäköisyys- sekä hintaskenaario. Näitä edellisiä työkalua ja niiden tuloksia yhdistämällä arvioidaan erillaisien riskien toteutumistodennäköisyyttä ja tehdään toimenpiteitä riskien piennetämiseksi.

Seuraavassa blogissa kerromme miten kehityskohteet ja kumppanit valitaan. 

ICON - MIPIM 2017, Mitä maailmalla tapahtuu?

18
toukokuu
2017

Maaliskuun 14. päivä. Ulkona +17 astetta ja aurinko paistaa. Paikka on Ranskan riviera ja elokuvafestivaaleistaan tunnettu Cannesin kaupunki. Kaupungin rantabulevardia pitkin kävelee suuri määrä pukuihin pukeutuneita miehiä ja naisia. On maailman suurimpien kiinteistöalan messujen MIPIM (ranska: Le marché international des professionnels de l’immobilier) avajaispäivä.

Messut järjestetään vuosittain keväällä Ranskan Cannesissa, mihin kokoontuvat kiinteistöalan suurimmat pelurit. Yhteensä he edustavat noin 550 miljardin euron pääomaa, mikä on noin 10 x Suomen valtion budjetti. Sijoittajien lisäksi paikalla on edustettuina useita maailman suurkaupunkeja. Edustajat esittelivät kaupungeissa suunnitteilla olevia kehityshankkeita ”Urban (re)development”-nimikkeen alla.

Rakennushankkeiden suuruusluokkaa on vaikea kuvailla, mutta tässä osviittaa antava vertailu: Göteborin kaupungissa tullaan seuraavan 10 vuoden aikana jakamaan yhteensä noin 3 miljoonaa neliötä rakennusoikeutta. Espoon suurpellon alueella, missä ICON:llä on 25000 neliötä rakennusoikeus on kokonaisuudessaan noin 1 miljoonan neliötä alue, johon mahtuu noin 15000 asukasta. Dubaissa aloitetun kaupunginosahankkeen esittelyssä, kuvailtiin hanketta seuraavasti: ”kun saimme kaupunginosahankkeen vision tietoomme, aloitimme suunnittelun. Kahdeksantoista kuukautta kestäneen suunnittelujakson jälkeen aloitimme kaupunginosan rakentamisen.” 

Dubain pienoismalli uudesta kaupunginosasta.

Sijoittajien ja kaupunkien lisäksi paikalla oli edustajia kaikista kiinteistöalan sidosryhmistä — suunnittelijoista urakoitsijoihin ja konsulteista kiinteistöjen käyttäjiin.

Messujen aikana esiteltiin mitä mielenkiintoisimpia hankkeita, suunnitelmia ja konsepteja - niin käynnissä olevia kuin tulevia. Maailmalla nousevana trendinä on niin sanotut ”mixed-use” kiinteistöt. Näissä yhdistetään eri toimia saman katon alle - kuten asumista ja eri palveluita. Kyse ei kuitenkaan ole esim. kauppakeskuksesta, josssa on samassa rakennuksessa asuntoja, vaan paljon monimuotoisemmasta ratkaisusta. Aikaisemmin viitatussa Dubain kaupunginosahankkeessa olisi mietitty miten kevyt-, joukko-, ajoneuvoliikenne saadaan mahdollisimman tehokkaasti toimimaan kyseisessä kaupunginosassa sekä miten kaupunginosa liitetään toisiin olemassa oleviin kaupunginosiin sen toimiessa osana suurempaa Dubain metropolia. Tällaisille hankkeille on suurta kysyntää maailmalla.

Tulevaisuudessa tullaan kasvavissa määrin näkemään hankkeita missä monimuotoisuudella ratkotaan useampi ongelma. Digitalisoitumisen tuomien mahdollisuuksien kautta, tullaan näkemään rakennuksia jotka ”tietävät” ja ”tuntevat” käyttäjänsä. Älyllä voidaan ohjata rakennuksen eri osia lähes täydellisesti. Eri käyttäjien kautta tapahtuva ohjaus jää tulevaisuudessa kokonaan pois ja kaikki tehdään eri järjestelmien kautta. Me ICONilla uskomme vahvasti aiheeseen ja kehitämme tähän ratkaisuja aktiivisesti.

Monimuotoiset kiinteistöt tuovat myös eri palvelut paljon lähemmäksi niiden käyttäjiä. Eri kaupunginosiin voidaan sijoittaa lähes kaikki kyseisen kaupunginosan asukkaiden vaatimat palvelut.  Toimistorakennusten tarve tulee myös pienenemään teknologian kehityksen myötä. Yhä useampi toimistotyöntekijä tulee tulevaisuudessa tekemään etätyötä niin sanotuissa ”yhteisissä olohuoneissa” ja/tai ”jaetuissa toimistotiloissa/toimistohotelleissa”. Perinteinen ”working from home” tulee myöskin olemaan merkittävä osa tulevaisuutta. Tämä trendi on havaittu myös meillä ICONilla ja Suurpelto-hankkeemme etsii ratkaisuja tähän muutokseen. Suurpeltoa suunnitellaan monimuotokäytteiseksi sekä alueena, että kohteemme kautta.

Päätään nostavat myös kiinteistön eri vaiheissa hyödynnettävät digitaliset ratkaisut. Suunnittelun avuksi on tullut erilaisia mallinnussovelluksia joilla voidaan mallintaa esim kiinteistön ”wifi” kuuluvuutta, valaistuksen vaikutusta ympäristöön, uusiutuvien energioiden hyödyntämistä, lämpökuormaa ja niin edelleen. Kiinteistöt voidaan istuttaa realistisen näköisesti olemassa olevaan ympäristöön hyödyntämällä lennokkeja (drone) ympäristön mallinnuksessa. Kaupunkikuvamalleja voidaan toteuttaa niin, että kiinteistöjen vaikutukset ympäristöön saadaan yhdestä mallista. Käytön ajaksi on olemassa ratkaisuja joilla valvotaan kiinteistön eri osia ja niissä tapahtuvaa liikehdintää. Tämän avulla voidaan maksimoida kiinteistön eri osien tehokas käyttö sekä energiatehokas toiminta. Käyttäjät ohjataan tiloihin jossa olosuhteet vastaavat parhaiten käyttäjien tarpeita jne.

Hiukan kauemmaksi tulevaisuuteen viedyissä visioissa esitettiin esimerkkinä sellaista ratkaisua, jossa erilaisia suuria rakennuslevy-elementtejä ja pilareita käytetään hyödyksi ottaen olemassa olevien rakennusten väliin jäävä tyhjä tila hyötykäyttöön. Kun tämä idea kehittyy - voidaan tulevaisuudessa rakennuslevyteniikkaa hyväksikäyttäen, rakentaa esim nanohiilestä roikkuvia pilvenpiirtäjiä. Tässä olemassa olevaa ympäristöä ja luontoa pyritään  häiritsemään mahdollisimman vähän kun pilarit  — mihin rakennuslevyt kiinnitetään ja mistä pilvenpiirtäjät rakennetaan levyn alaosaan katosta kiinni — vievät vain pienen määrän maa-alaa verrattuna siihen, että kaikki rakennukset rakennettaisiin maasta ylöspäin. Tätä samaa ratkaisua hyödyntäen voidaan rakentaa myös ns. ”käänteisiä pyramidejä”. Eli rakennuksia mitkä seisovat pyramidin kärki maahan päin.

Schindlerin visio roikkuvista pilvenpiirtäjistä

Me ICONilla uskomme vahvasti siihen, että tulevaisuuden kiinteistöt ovat monimuotoisia ja älykkäitä. Kiinteistön ja sen käyttäjien tarvitsemat hyödykkeet tuotetaan paikan päällä tai ne tuodaan sinne hyvin läheltä. Käyttäjät voivat asua, tehdä töitä, järjestää juhlia ja käydä salilla yhdessä ja samassa paikassa. Lisäksi, uskomme älykkääseen joukkoliikenteeseen liikuttamaan käyttäjiä paikasta toiseen kun liikkumista tarvitaan. Tällä voimme vähentää autopaikkojen rakentamista ja käyttää senkin tilan mulla tavalla hyödyksi. Kestävä kehitys on maailmalla kiinteistöalalla nouseva trendi ja me ICONilla haluamme olla Suomessa tämän trendin aallon harjalla.

Tulevaisuuden energiaratkaisut kiinteistössä osa 2 (2) - haastattelussa Teemu Rovio Virte Solar Oy:stä

07
huhtikuu
2017

MITÄ OVAT HYBRIDIENERGIARATKAISUT?

ICONin tavoitteena on rakentaa arkkitehtuurisesti kauniita, ympäristöystävällisiä, helppokäyttöisiäja energiatehokkaita kiinteistöjä joissa on mukavaa asua. Nämä arvot ovat kytköksissä toisiinsa. 

Kylmä tai kuuma huoneisto, vedon tunne tai muu yleisesti asumista haittaava ”ominaisuus” ovat asioita joihin etsimme aktiivisesti ratkaisuja. Pitkän tähtäimen tavoite on saavuttaa erittäin korkelaatuinen asumisen kokemus energiatehokkaassa kiinteistössä. Meidän näkemyksemme on, että todellinen energiatehokkuus ja ympäristöystävällisyys rakentuvat omavaraisuuskäsitteen ympärille. 

Me ICONilla halusimme selvittää, mitä toimenpiteitä voimme tehdä niin, että pääsemme askeleen lähemmäksi omavaraisuutta. Selvityksen alkupäässä nousi esille kaksi termiä tai käsitettä; uusiutuvat energialähteet ja hybridienergiaratkaisut — mitä nämä ovat? Lähdimme selvittämään asiaan ottamalla yhteyttä kahteen eri tahoon.

Blogin ensimmäisessä osassa keskustelimme Touko Sikalan Smart Heating Oy:stä kanssa hybridienergiaratkaisuista ja niiden luomista mahdollisuuksista. Toukon kanssa käydyssä keskustelussa sivuttiin aurinkoenergian hyödyntämistä osana hybridienergiatuotantoa. Halusimme porautua syvemmin tähän energiatuotantomuotoon.

Aurinkoenergian hyödyntämisestä ja sen tuomista mahdollisuuksista haastattelimme tekniikan tohtori Teemu Roviota Virte Solar Oy:stä. Virte Solar on tuonut Suomen markkinoille Virte Aurinkokaton. Virte Aurinkokatto on täysin uudenlainen aurinkosähköratkaisu. Katto pinnoitetaan sähköä tuottavilla ohuilla ja kevyillä aurinkopaneeleilla. Ratkaisu on elegantti, tehokas ja kattoystävällinen. Virte Solar toimittaa järjestelmät kokonaisuutena valmiiksi asennettuna. Toimita-alueena on koko Suomi.

ONKO AURINKOENERGIA KANNATTAVAA SUOMESSA?

Toisille on, toisille ei.

Koska Suomessa aurinko nousee kesäksi ja laskee talveksi, aurinkosähkövoimala on paras investointi sille, joka tarvitsee paljon sähköä kesäisin. Arvokkainta on omaan kulutukseen tuotettu sähkö, koska silloin säästää verot, siirtomaksut ja energian hinnan. Verkkoon tuotetusta ylijäämäsähköstä saa vain energian hinnan, joka juuri nyt on vain kolmannes sähkön kokonaiskustannuksista.

Isompi voimala on aina kustannustehokkaampi kuin pieni. Lisäksi pitää olla aurinkoinen paikka, jonne voimalan saa sijoittaa.

Yritykset saavat aurinkosähköinvestointiin Tekesiltä 25 % energiatuen, mikä tekee aurinkovoimalasta välittömästi mielenkiintoisen yrityksille, jotka kuluttavat runsaasti sähköä.

MITKÄ OVAT AURINKOENERGIAN RAJOITUKSET?

Kaikkia uusiutuvia energianlähteitä kiusaa lievä arvaamattomuus. Vaikka sääennusteesta näkee, millainen sähköntuotanto on seuraavana päivänä, ensi kuun tuotantoa ei näe mistään. Vuositasolla vaihtelu on kuitenkin maltillista.

Koska aurinko laskee talveksi, kaikkea tarvitsemaansa sähköenergiaa ei voi saada aurinkovoimalasta. Hyvänä mitoituksena pidetään nykyään sitä, että 25—30 % kiinteistön sähköenergian kulutuksesta voidaan tuottaa omalla aurinkovoimalalla.

ONKO AURINKOENERGIAN HYÖDYNTÄMINEN TALOYHTIÖSSÄ / SUURISSA KIINTEISTÖISSÄ KUSTANNUSTEHOKASTA?

On, mutta se ei ole helppoa. Taloyhtiön on saatava aurinkoenergia kannattamaan ilman yhteiskunnan tukia. Tällöin kannattavuus vaatii runsasta sähkönkulutusta, mieluummin yli 30 000 kWh vuodessa, jotta isonkin voimalan tuotto saadaan omaan käyttöön. Omakulutuksen yli tuotettu sähkö kannattaa yleensä käyttää syrjäyttämään kaukolämpöä, koska kaukolämpö on tyypillisesti kalliimpaa kuin sähköenergia ilman siirtomaksuja ja veroja.

Toisaalta taloyhtiön on helppo saada pitkäaikaista lainaa edullisella korolla, mikä auttaa jyvittämään aurinkovoimalan 30-vuotisen investoinnin mahdollisimman pitkälle ajalle.

MITÄ VAADITAAN, ETTÄ AURINKOENERGIAA PYSTYTÄÄN PAREMMIN HYÖDYNTÄMÄÄN?

Avainasemassa ovat sähköä kuluttavat laitteet, joita voidaan käyttää silloin, kun aurinkovoimalan tuotto on suurimmillaan. Jäähdytys ja ilmanvaihto käyvät täydellä teholla nimen omaan aurinkoiseen päiväsaikaan. Myös lämmin käyttövesi on hyvä käyttökohde aurinkosähkölle. Erilaiset lämpöpumput ja suurikokoiset kerrostavat lämminvesivaraajat helpottavat aurinkosähkön hyödyntämistä kiinteistön omaan käyttöön.

MITEN NÄET AURINKOENERGIAN YHTENÄ OSANA HYBRIDIENERGIAJÄRJESTELMIÄ KIINTEISTÖISSÄ?

Aurinkosähkö on erinomainen lisä kiinteistön omavaraisenergiapalettiin. Sähkö on kalleinta ostoenergiaa, samoin kuin sähköä tuottava voimala on kallein voimala wattia kohden. Hybridijärjestelmillä on mahdollista saavuttaa synergiaetuja lämpöpumppujen, varaajien ja voimaloiden kesken, jolloin kaikista investoinneista saatava hyöty kasvaa.

Me ICONilla uskomme siihen, että energiatehokas ja ympäristöystävällinen kiinteistö on helppo käyttää ja mukava asua. Pyrimme projektiemme kautta selvittämään ja toteuttamaan erilaisia näihin arvoihin pohjautuvia ratkaisuja niin, että askel askeleelta pääsemme lähemmäksi omavaraisia kiinteistöjä. Hyvänä muistutuksena myös se, että omavaraisuus pienentää tarvittavan ostoenergian määrää ja ostoenergia vastaa noin 40-50 % kiinteistön ylläpitokustannuksista. Omavaraisessa kiinteistössä on halvempi asua.

Tulevaisuuden energiaratkaisut kiinteistöissä osa 1 (2) - haastattelussa Touko Sikalaa Smart Heating Oy:stä

28
helmikuu
2017

MITÄ OVAT HYBRIDIENERGIARATKAISUT?

ICONin tavoitteena on rakentaa arkkitehtuurisesti kauniita, ympäristöystävällisiä, helppokäyttöisiäja energiatehokkaita kiinteistöjä joissa on mukavaa asua. Nämä arvot ovat kytköksissä toisiinsa. 

Kylmä tai kuuma huoneisto, vedon tunne tai muu yleisesti asumista haittaava ”ominaisuus” ovat asioita joihin etsimme aktiivisesti ratkaisuja. Pitkän tähtäimen tavoite on saavuttaa erittäin korkelaatuinen asumisen kokemus energiatehokkaassa kiinteistössä. Meidän näkemyksemme on, että todellinen energiatehokkuus ja ympäristöystävällisyys rakentuvat omavaraisuuskäsitteen ympärille. 

Me ICONilla halusimme selvittää, mitä toimenpiteitä voimme tehdä niin, että pääsemme askeleen lähemmäksi omavaraisuutta. Selvityksen alkupäässä nousi esille kaksi termiä tai käsitettä; uusiutuvat energialähteet ja hybridienergiaratkaisut — mitä nämä ovat? Lähdimme selvittämään asiaan ottamalla yhteyttä kahteen eri tahoon. 

Blogin ensimmäisessä osassa haastattelimme Touko Sikalaa Smart Heating Oy:stä. Touko toimii Smart Heating Oy:n myyntipäällikkönä ja on yksi yrityksen osakkaista. Smart Heating Oy toteuttaa markkinoiden tehokkaimmat kerrostalojen lämmöntalteenottoratkaisut (LTO) ja muut hybridilämmitysjärjestelmät. Älykäs kiinteistöautomaatio ohjaa ja valvoo lämmitysjärjestelmää sekä muuta talotekniikkaa esimerkiksi ilmanvaihtoa. Smart Heating Oy toteuttaa lämmitysjärjestelmät kokonaistoimituksena suunnittelusta asennukseen ja etävalvontaan saakka. Toiminta-alueena on koko Suomi.

MITÄ ON HYBRIDIENERGIATUOTANTO?

Energia tuotetaan vähintään kahdella eri lämmönlähteellä. Yleisesti hybridienergiatuotantolaitos pyritään rakentamaan siten, että lämmönlähteenä on sekä uusiutuvaa energiaa, että korkealämpöinen energialähde. Uusiutuvia energialähteitä voi olla useitakin, kuten esimerkiksi poistoilmanlämmöntalteenotto + maalämpö. Tyypillisimpiä korkealämpöisiä lähteitä voi olla esim. öljy, kaukolämpö, maakaasu ja suora sähkökin.

Hybridienergialaitoksia on pääsääntöisesti käytetty keskisuurissa ja suurissa rakennuksissa, mutta viime aikoina sitä ollaan enenevissä määrin viemässä myös aluelämpölaitoksiin. Omakotitalojen lämmönlähteenä hybridienergiaratkaisuja on käytetty jo pikään, kun asuinkiinteistöissä tähän ajatukseen on vasta herätty.

MIKÄ ON KUSTANNUSTEHOKKAIN HYBRIDIENERGIATUOTANNON ENERGIAN LÄHDE?

Hybridienergiatuotannossa on aina ratkaisevin tekijä kaikkien lämmönlähteiden oikea mitoitus, lämmönlähteiden toimiva ohjaus ja eri lämmönlähteiden yhteistuotannon optimointi. Myös kiinteistön koko ja rakenne vaikuttavat siihen mikä on kustannustehokkain ratkaisu. Pääasiassa kuitenkin poistoilmanlämmöntalteenotto ja maalämpö ovat kustannustehokkaimmat muodot. Nykyinen pumpputeknologia mahdollistaa lämmönlähteiden hyvin tarkan ohjauksen. Kuitenkaan ilman kattavaa ja luotettavaa ulkoista automatiikkaa hyväkään laitteisto ei toimi toivotulla tavalla.

MITÄ NÄIDEN RATKAISUJEN HYÖDYNTÄMISESSÄ TULISI OTTAA HUOMIOON NIIN VANHOISSA KUIN UUSISSA RAKENNUKSISSA?

Aivan ensimmäinen vaatimus on, että kiinteistössä on vesikiertoinen lämmitys. Toinen usein määräävä tekijä on myös kiinteistön energian kokonaiskulutus.

Vanhassa kiinteistössä lähdetään liikkeelle siitä, että onko kiinteistössä koneellinen ilmanvaihto tai onko se helposti muutettavissa koneelliseksi. Jos koneellinen ilmanvaihto on pelkästään koneellinen poisto, on kartoitettava se, että kuinka suuri ilmamäärä puhaltimella vaihdetaan vuorokaudessa. Jos koneella vaihdetaan riittävä määrä ilmaa ympäri vuorokauden per puhallin, niin lämmöntalteenotto on ensisijainen lämmönlähde. Näiden mitoituksen perusteella mitoitetaan koko järjestelmä. Rinnalle voidaan sitten rakentaa kiinteistöstä riippuen maalämpöä tai ilma-vesilämpöä vaikka lähes täyteen mitoitukseen saakka.

Tärkein huomio tulee kiinnittää siihen, että jokainen kiinteistö on erilainen ja vaatii ehdottomasti yksilöllisen suunnittelun. Tietty vakioratkaisu ei toimi viereisessä kiinteistössä ja toisinpäin. Kun lämmitysjärjestelmä toteutetaan tehdään saman toimittajan kanssa suunnitelmasta toteutukseen, niin tilaaja voi luottaa siihen, että vastuunkantaja järjestelmän toimivuudesta on tiedossa.

Uusissa rakennuksissa mahdollisuudet ovat hyvin moninaiset. Kuitenkin käytännössä kustannustehokas rakentaminen usein sulkee pois monet lämmönlähteet. Uusien rakennuksien energiatehokkuus on usein myös aivan toista luokkaa verrattuna vanhoihin rakennuksiin. Esimerkiksi poistoilman lämmöntalteenotto hoidetaan jo ilmanvaihtokoneella ja kokonaisenergian kulutus on pienempää.

Kuitenkin uudisrakentamisessa olisi varhaisella ja hyvällä suunnittelulla suuret mahdollisuudet päästä kohti energiatehokkaita ja lämmityksen osalta omavaraisia kiinteistöjä. Se vaatii kuitenkin myös mittavan automatiikan ja vaativamman talotekniikan, mikä usein on syynä siihen, että tällainen järjestelmä rajataan pois investoinnin päätösvaiheessa.

ONKO HYBRIDIENERGIARATKAISUILLA MAHDOLLISTA SAADA KIINTEISTÖ OMAVARAISEKSI JA SILTI MUKAVAKSI SEN KÄYTTÄJILLE?

Hybridiratkaisulla voidaan tehdä kiinteistö omavaraiseksi lukuun ottamatta sähkön omavaraisuutta. Toimivalla automaatiolla saadaan myös asumismukavuutta ja hyvä käytettävyys. Uskon, että tulevaisuudessa valveutunut kuluttaja kaipaa asuntoonsa etäkäytön mahdollisuuksia. Näitä pystymme tarjoamaan jo nyt meidän automaation kautta.

Tällä hetkellä sähkön varastointi on sen verran kallista suhteessa verkosta saatavaan ostosähköön, että se ei ole mielestäni järkevää. Tulevaisuudessa kuitenkin, jos pohjoisella havumetsävyöhykkeellä voidaan tehdä ympärivuotisesti sähköä riittävästi, niin kyllä se on mahdollista. Ongelmaksi muodostuu meidän muutamat erittäin kylmät talvipäivät, jotka vaativat hetkellisesti runsaasti huipputehoa lämmitykseltä.

MITÄ KAIKKIA ENERGIALÄHTEITÄ VOIDAAN YHDISTÄÄ HYBRIDIENERGIATUOTANTOON?

Kattavalla automatiikalla voidaan yhdistää periaatteessa mitä tahansa lämmön- tai sähkönlähteitä. Voisi jopa sanoa, että ainoastaan mielikuvitus on rajana.

Äärimmäinen esimerkki olisi järjestelmä, jossa on lämmitysenergian tuottoon poistoilmanlämmöntalteenotto, maalämpö, vesistölämpö, ilma-vesilämpö, kaukolämpö, öljy, maakaasu, sähkökattila, aurinkolämpö, jäteveden lämmöntalteenotto ja omakoti-puolella myös vesitakat, savukaasun talteenotto yms. Sähkönenergian tuottoon aurinkosähkö, tuulisähkö ja chp-laitos (häkäpönttö).

Me ICONilla uskomme siihen, että energiatehokas ja ympäristöystävällinen kiinteistö on helppo käyttää ja mukava asua. Pyrimme projektiemme kautta selvittämään ja toteuttamaan erilaisia näihin arvoihin pohjautuvia ratkaisuja niin, että askel askeleelta pääsemme lähemmäksi omavaraisia kiinteistöjä. Hyvänä muistutuksena myös se, että omavaraisuus pienentää tarvittavan ostoenergian määrää ja ostoenergia vastaa noin 40-50 % kiinteistön ylläpitokustannuksista. Omavaraisessa kiinteistössä on halvempi asua.

Blogin toisessa osassa keskitytään aurinkoenergiaan osana hybridienergiajärjestelmiä.

Puukerrostalorakentaminen nostaa päätään. Haastattelussa Sami Typpö Stora Ensosta

22
joulukuu
2016

Maailmalla kasvavana trendinä on käyttää yhä korkeimpien kerrostalojen pääasiallisena rakennusmateriaalina puuta. Suomessakin on tehty monikerrostaloja puusta, mutta nämä rajoittuvat yleensä 4 kerrokseen. Lakimuutoksen myötä mahdollistettiin rakentaminen puusta jopa 8 kerrokseen. Näistä hyviä esimerkkejä ovat Jyväskylästä löytyvä, arkkitehtuurin Finlandia-palkinnon voittanut Puukuokka 1 (kuvassa yllä) ja Seinäjoen asuntomessualueelta löytyvä Mäihä. Lisäksi mielenkiintoinen kohde on Helsingin Eskolantieltä löytyvä Pohjoismaisen ARK-palkinnon voittanut kohde. Nämä kohteet on rakennettu niin sanotuista tilaelementeistä.  

Tilaelementit ovat tehtaalla valmiiksi rakennettuja ”moduuleja” tai ”soluja” jotka vastaavat tiettyä osaa rakennuksesta, yleensä yhtenäistä osaa huoneistosta. Moduulit jaetaan karkeasti kahteen luokkaan — märkämoduulit ja kuivamoduulit. Märkämoduuliin tulee nimensä mukaan märkätiloja ja esimerkiksi keittiö- ja kuivamoduuleita käytetään huoneiston muihin osiin. Optimitilanteessa on 1h+k+(s) mahdollista rakentaa yhdestä märkämoduulista.

Moduulit tehdään valmiiksi tehtaalla ja kuljetetaan rekan kyydissä kohteelle, missä ne kasataan päällekkäin ja liitetään toisiinsa. Tämän kerrotaan lyhentävän pystytysaikaa, koska moduuleiden kasaaminen on helpompaa kuin betonielementtien kasaaminen ja niiden kerrotaan myös parantavan laatua, koska valtaosa rakentamisesta — valmiisiin pintoihin asti — toteutetaan tehdasolosuhteissa kontrolloidussa tilassa.

Tilaelementtiratkaisun lisäksi löytyy niin sanottu ”suurelementtiratkaisu” mikä muistuttaa pystytystavaltaan betonielementtirakentamista, mutta poikkeaa muuten betonielementtirakentamisesta monella tavalla.

Maailmalla on tehty molempia järjestelmiä hyödyntäen jo useita kerrostalokohteita ja muita kohteita. Hetken hakukonerumban jälkeen voidaan todeta, että meillä Suomessakin on julkaistu järjestelmä mitä hyödyntämällä voidaan massiivielementtikohteita rakentaa — nimittäin Building Systems by Stora Enso. Järjestelmä julkaistiin 1.9.2016.

Halusimme saada puurakentamisesta ja siihen käytettävistä järjestelmistä lisätietoja. Haastattelimme aiheeseen liittyen Sami Typpöä. Typpö toimii Stora Enson Wood Products divisioonan Building Solution- sin Business Development Managerina. Haastattelussa keskustelimme puurakentamisesta, sen hyödyistä ja Stora Enson tarjoamista puurakentamisen tuotteista ja palveluista. Alla nostoja haastattelusta kysymysten muodossa. 

Sami Typpö; rakennusmateriaalina puu, miksi?

Puu on erittäin ekologinen materiaali, koska sen kasvattamiseen ei tarvita fossiilisia polttoaineita. Tavallisesti 6 kerroksiseen asuinkerrostaloon toimitetaan n. 1000 kuutiota massiivipuutuotteita, jotka varastoivat hiilidioksidia samalla pitkäaikaisesti pois kierrosta. Viittaan Lauri Linkosalmen (Stora Enso) tekemään ”vastuullisesti metsästä” -esitelmään (linkki: http://puupaiva.com/sites/default/files/Linkosalmi.pdf) missä todetaan, että 1 kuutio havupuuta varastoi 750 kg hiilidioksiidia (CO2). Suomessa vuotuinen metsän- kasvu on yli 100 miljoonaa kuutiota. Tästä voi lyhyellä laskutoimituksella tehdä karkean arvion siitä, että Suomen metsissä kasvaa 6 kerroksiseen asuinkerrostaloon tarvittavat määrä puuta noin joka 6 minuutti. Toki kaikkia puun osia ei voida hyödyntää massiivipuutuotteisiin.

Puun jalostaminen kuluttaa hyvin vähän uusiutumattomia raaka-aineita ja näin ollen on yleisesti ilmastolle ystävällinen vaihtoehto. Massiivipuusta voidaan turvallisesti rakentaa energiatehokkaita rakennuksia.

Stora Enso valmistaa massiivipuumateriaalit (CLT) kahdella Itävallan tehtaalla. Tehtaiden tuotantokapasiteetti on noin 140.000 kuutiota vuodessa. Lisäksi on meille valmistumassa uusi LVL-tehdas Varkauteen. Voidaan siis todeta, että raaka-aineen ja rakennusmateriaalin saatavuus on hyvällä tasolla.

Puun ehdottomiksi hyödyksi raaka-aineena ja rakennusmateriaalina yllä mainittujen lisäksi voidaan pitää: nopeutta, puhtautta ja häiriöttömyyttä liittyen rakentamiseen. Tontilla tapahtuva työ minimoidaan ja näin ollen ei se aiheuta rakennusaikana niin suurta häiriötä kuin betonirakentaminen. Vaikka rakennuksen pystyttämisen aikana voi työvaiheita olla lähes yhtä paljon kuin betonirakentamisessa on puu materiaalina helpompi työstää ja näin hiljaisempi. Lisäksi työmaalle tapahtuva kuljetusten määrä on pienempi. Massiivipuuelementit ovat erittäin mittatarkkoja johtuen siitä, että ne valmistetaan CNC-koneistamalla. Puu mahdollistaa lisäksi uusien teknologioiden kehittämisen kuten esimerkiksi tilaelementtien käytön. Puu on myös kosteusteknisiltä ominaisuuksiltaan hyvä sekä puu koetaan ekologisena ja miellyttävänä vaihtoehtona.

Mitkä ovat Stora Enson tavoitteet puurakentamiselle Suomessa / Maailmalla?

Meidän tavoitteena on johtaa puurakentamisen järjestelmien kehitystä. Tämän vuoksi olemme myös itse julkaisseet kehittämämme järjestelmät niin sanottuna avoimena järjestelmänä. Tämä tarkoittaa sitä, että jokainen joka haluaa järjestelmää käyttää voi näin tehdä. Näin toivomme, että voimme edistää puurakentamisen ekosysteemin ja kulttuurin kehittymistä, aluksi valituilla markkinoilla mistä Suomi on yksi. Lisäksi, haluamme olla johtava puurakentamisen ratkaisujen toimittaja.

Kehitämme jatkossa edelleen puurakentamisen komponentteja sekä järjestelmiä ja tavoitteenamme on helpottaa merkittävästi rakentamisen tuotteidemme hyödyntämistä suunnittelussa ja rakentamisessa.

Olemme kehittäneet nämä avoimet puurakennusjärjestelmät hyödyntäen kaikkea sitä hyvää know-howta mitä olemme markkinoilta saaneet ja valinneet järjestelmiimme parhaat osat tähän mennessä tehdystä kehitystyöstä. Meillä on rakentajille hankekehitykseen luotu tukijärjestelmä joka auttaa asiakkaita tulkitsemaan ja hyödyntämään eri ratkaisuja. Toimimme samalla mallilla kaikissa markkinoissa mihin olemme järjestelmämme lanseeranneet. Näihin lukeutuvat Suomen lisäksi mm. Ruotsi, Iso-Britannia, Ranska, Itävalta ja Saksa. Lisäksi toimimme eri kumppanuuksien kautta myös muissa markkinoissa.

Puurakentamisen luulisi olevan Suomessa itsestäänselvyys — miksi sitten Suomessa ei rakenneta enemmän puusta?

Suomessa rakennetaan todella paljon puusta. Korkean rakentamisen haasteena on ollut lainsäädäntö, mikä tosin on muuttunut vuonna 2011 ja edesauttanut puurakentamista siten, että pystymme rakentamaan 8 kerroksisia rakennuksia puusta. Mutta edelleen näkisin puurakentamisen haasteena Suomessa muita maita tiukemmat palomääräykset. Suomen säädökset eivät esimerkiksi ota huomioon massiivipuun positiivisia palonkesto-ominaisuuksia. Palaessaan puu hiiltyy mutta säilyttää usein edelleen rakenteelliset ominaisuutensa. Lisäksi, puukerrostaloilta edellytetään palomääräyksissä erilaisien pintojen levytyksiä ja sprinklausjärjestelmien hankkimista. Tämä ei sinällään estä puusta rakentamista mutta vaikuttaa toki puurakentamisen kustannuksiin verrattuna muihin materiaaleihin. Yleisesti ottaen puurakentamisen kilpailukyky on nyt voimakkaasti kehittymässä uusien järjestelmien, avoimen kilpailun ja hyvien kokemusten ansiosta.

Mitkä ovat sitten puukerrostalon ja perinteisen betonikerrostalon erot? Voisiko koko kiinteistön kaikki osat rakentaa puusta?

Kuten aikaisemmin keskustelimme — käytettäessä puuta nopeutuu rakentamisen läpivientiaika ja eri prosessit huomattavasti verrattuna betonirakentamiseen. Lisäksi, häiriöt ympäristölle (rakennuskohde) vähenevät. Asuminen puukerrostalossa tuntuu ja kuulostaa erilaiselta ja olemme saaneet tästä paljon positiivisia käyttäjäkokemuksia. Puulla on erilaiset ominaisuudet kuin betonilla tai muulla rakennusmateriaalilla ja näin puutalo tuntuu erilaiselta kuin betonitalo.

Kiinteistön kaikki osat puusta? Mielenkiintoinen kysymys. Tällä hetkellä tehdään maanalaiset rakenteet ja yleensä 1 kerros betonista ja puuelementtien kiinnityksessä käytetään metallia. Lisäksi, jos ihan kaikki materiaalit otetaan huomioon niin onhan kiinteistössä betonin ja metallin lisäksi mm. muovia ja muita materiaaleja sen eri osissa.

Stora Ensolla on motto: "Kaikki, mikä tänään valmistetaan uusiutumattomista materiaaleista, voidaan huomenna valmistaa puusta” — joten tulevaisuudessa, miksipä ei!

Me ICONilla olemme erittäin kiinnostuneita puun tuomista mahdollisuuksista, ja siksi tutkimme aktiivisesti sitä, miten voisimme hyödyntää puuta käynnissä olevissa ja tulevissa projekteissamme. Helsingin Lauttasaaressa sijaitsevaan projektiimme (Nahkahousuntie 5), olemme valinneet suunnittelulähtökohdaksi moduulirakentamisen ja yksi suunnitteluvaiheen loppusuoralla olevista rakennusmateriaalivaihtoehdoista on massiivipuuelementeistä valmistetut moduulit. ICONin keskeisemmät tavoitteet kiinteistöjen osalta ovat: EKO, DIGI ja RAKENTAMINEN. Pitkän tähtäimen tavoitteena on rakentaa omavaraisia kiinteistöjä.