ICON Kiinteistörahastot Oy:n kiinteistömarkkina analyysi

07
lokakuu
2016

Tilastokeskus julkaisee kuukausittain uusien ja vanhojen asuntojen hintaindeksejä, joissa seurataan pääkaupunkiseutua, koko maata ja muuta Suomea. Kuten alla olevasta viimeisimmästä Tilastokeskuksen asuntojen hintaindeksistä käy ilmi, ovat asuntojen hinnat nousseet noin 10 %  pääkaupunkiseudulla vuodesta 2010. Muualla Suomessa ovat hinnat pysytelleet samalla tasolla kuin vuonna 2010. Kun pääkaupunkiseudun markkinoita tutkitaan kolmen viimeisen vuoden osalta, ovat asuntojen hinnat myös täällä ”junnanneet paikallaan”. Tästä tilastosta voi vetää johtopäätöksen, että mikäli haluaa arvonnousua asunnoilleen on se tehtävä itse, esimerkiksi remontoimalla. Myös se, että Suomen asuntomarkkinat tulevat jakautumassa kolmeen ryhmään on yhä selvempää. Tästä kirjoitimme ensimmäistä kertaa blogissamme 3.7.2015 - parhaat kiinteistömarkkinat sijatsevat kasvukeskuksissa. Pääkaupunkiseudulla hinnat tulevat edelleen pitkällä aikavälillä nousemaan maltillisesti. Kasvukeskusten,  kuten Tampereen, Turun, Vaasan, Oulun, Jyväskylän ja Kuopion on tehtävä hartiavoimin töitä, jotta ne säilyttävät vetovoimansa. Maaseudulle jää auttamatta "musta pekka" käteen ja näillä seuduilla kiinteistöjen hinnoilla on vain yksi suunta, alaspäin.

Mikä vaikuttaa asuntojen hintoihin?

Numero yksi on tietenkin sijainti. Niin makro kuin mikrosijainnilla on suuri merkitys asunnon arvon kehitystä tarkastellessa. Kaikkein tärkeintä on tutkia sitä, minne ihmiset muuttavat -maailmanlaajuisesti onkin käynnissä mittava kaupungistuminen. Tämä käy hyvin ilmi YK:n New Yorkissa vuonna 2014 julkaistusta tutkimuksesta, josta käy ilmi, että jo vuonna 2010 maailmassa asui enemmän ihmisiä kaupungeissa kuin maalla ja tämä trendi vahvistuu yhä voimakkaammin.

YK:n väistö ennuste sekä väistön määrä kaupungeissa ja maalla

Suomea tutkittaessa huomataan, että PK-seudulle(Helsinki, Espoo ja Vantaa) on koko 2000-luvulla muuttanut noin 270.000 ihmistä, eli 50 ihmistä jokaikinen päivä. Vertailun vuoksi todettakoon, että Tampereella asuu tällä hetkellä 216.000 ihmistä. Tämä tarkoittaa sitä, että jokapäivä PK-seudulle pitäisi valmistua yksi kerrostalo pelkästään muuttovoittoa varten.

VTT tammikuussa 2016 julkaisemassa ”asuntotarve 2040”-tutkimuksesta voidaan lukea, että PK-seudun virallinen uusien asuntojen tarve on 13.000 asuntoa vuodessa, tästä on rakennettu vain alle 10.000 asuntoa vuodessa.

Toteutunut asuntojen uudistuotanto VTT:n selvityksen mukaan. (Kuuma-kunnat ovat Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Sipoo, Tuusula ja Vihti)

Se, että PK-seudulle muuttaa paljon ihmisiä ja että tänne rakennetaan liian vähän, ovat pääsyitä asuntojen korkeaan hintatasoon. 

Kiinteistöjen hintoihin vaikuttaa myös työllisyystilanne, joka on Suomessa ollut 2000-luvulla kohtuullisella tasolla työttömyyden pysyteltyä 8 %n tuntumassa. Ihmisten ostovoima (inflaatio versus palkkatason nousu) on myös huomioitava. Katastrofaalista olisi tilanne, missä EKP:n rahapolitiikka johtaisi inflaation nousuun ja samaaan aikaan suomalaisten palkat eivät nousisi. Tällöin Suomi voisi käytännössä kokea sisäisen devalvaation. Tämä todennäköisesti laskisi ulkomaalaisten sijoitusintoa Suomeen ja pahimmassa tapauksessa he myisivät suomalaisia kiinteistöjään ja näin dominoefekti voisi olla valmis. Lainan saataavuudella ja korkotasolla on luonnollisesti myös suuri merkitys. Matala korkotaso on pitkään ollut suotuisa kiinteistö- ja asuntosijoittajalle — mutta kuinka pitkään näin voi jatkua?

Tarkisteltaessa kiinteistöjä / asuntoja kohde kohteelta on luonnollisesti myös kiinteistön teknisellä ja taloudellisella kunnolla suuri merkitys. Tässä on tärkeää huomioida mitä remontteja niin kiinteistölle kuin asunnolle on tehty ja mitä remontteja on tulossa. On myös huomioitava kuinka taloyhtiön talous on hoidettu, eli onko yhtiöllä yli- vai alijäämäinen talous.

Tuoreita kokemuksia vuokramarkkinan etulinjasta (Olli Turunen ja Joonas Orava)

ICON Kiinteistörahastojen ydinosaaminen on kiinteistöjen kehityksessä. Tästä johtuen pyysimme Olli Turusen (kirjailija ja Kemira Oyj sijoitusjohtajan) ja Joonas Oravan (kirjailija, Lähiapiola Oy) näkemystä vuokramarkkinoilta. Seuraavassa heidän näkemyksensä:

Vuokramarkkina näyttää vuokranantajan vinkkelistä katsottuna ensi silmäyksellä hyvältä, toteaa Turunen. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat olivat Q2:lla edellisvuoteen verrattuna pk-seudulla 2,5 prosentin nousussa ja muualla Suomessa 2,4 prosentin nousussa Tilastokeskuksen mukaan.

Kehitys alueittain: 

Kaikki ei ole kuitenkaan niin hienosti kuin yllä oleva antaa olettaa, lisää Orava.

Suomen Vuokranantajat tutkivat tammi-kesäkuun ajalta yksiöiden vuokrapyyntejä vuoden 2015 ja 2016 osalta. Yksityisten ilmoittajien vuokrapyynnit olivat pk-seudulla laskeneet vuoden takaisesta huimat 5,4 prosenttia. Yritysilmoittajien osalta nousua vuokrapyynneissä kirjattiin 0,7 prosenttia. Vuokranantajien toiminnanjohtajan Mia Koro-Kanervan analysoi tilannetta kuvaavasti: ”Vuokraovi.comin aineiston perusteella näyttäisi, että varsinkin Helsingissä kausivaihtelut ovat tasoittuneet ja loppukesällä ei enää nähdäkään niin selkeää piikkiä vuokratasoissa. Tämä vahvistaa käsitystä siitä, että varsinkin Helsingin keskustassa ja sen liepeillä vuokrat ovat aika tapissa.”

Vuokranantajien selvitys asettaa kyseenalaiseksi sen ikiaikaisen totuuden, että vuokralaisen lähtiessä asunnon saa vuokrattua korkeammalla tai vähintään samalla vuokralla eteenpäin kuin mitä lähtevä vuokralainen on maksanut. Kun asiaa miettii nykyisen taloustilanteen valossa, se ei tunnukaan niin ihmeelliseltä: inflaatio on pyörinyt olemattomissa lukemissa jo pitkään ja yleinen palkkakehitys tullee olemaan heikkoa lähivuosina. Pahimmassa skenaariossa kävisi niin, että EKP:n toimien johdosta rahan määrän lisääntyminen nostaisi inflaatiota, mutta palkkakehityksen jäädessä olemattomaksi alkaisi ihmisten ostovoima deflatoitua.

Kokemuksemme valossa markkina näyttää pienten asuntojen osalta suhteellisen hyvältä, vaikka toki paikkakunnissa on eroja. Paikallistuntemuksen arvoa ei voi korostaa liikaa. Vuokrien nostoissa kannattaa kuitenkin olla herkästi solmi markkinapulssilla, sillä paikka paikoin korotukset eivät enää onnistu vaan on tärkeämpää pitää kiinni hyvästä vuokralaisesta.

Tummia pilviä Euroopan yllä?

Olemme viime viikkojen aikana saaneet lukea päivittäin Saksassa muhevasta pankkikriisistä, mitä tapahtuu jos Saksalaisia pankkeja pitää pelastaa? Myös Italian pankkisektorilla on samanlaisia haasteita kuin Saksassa. Lähitulevaisuudessa Ranskassa, Itävallassa ja Saksassa järjestetään vaalit. Näissä maissa on kaikissa viitteitä oikeistopopulismistä ja EU - kriitiikistä ja jopa EU:sta eroamisesta on avoimesti puhuttu. Entä jos nämä puolueet voittavat — eroavatko seuraavaksi Itävalta ja Ranska EU:sta aivan kuten Britit? Onko tämä EU:n lopun alkua? Olemme viime viikkojen aikana saaneet lukea päivittäin Saksassa muhivasta pankkikriisistä. Mitä tulee tapahtumaan, jos Saksalaisia pankkeja pitää pelastaa? Myös Italian pankkisektorilla on samanlaisia haasteita kuin Saksassa. Lähitulevaisuudessa Ranskassa, Itävallassa ja Saksassa järjestetään vaalit - näissä kaikissa maissa on viitteitä oikeistopopulismistä ja EU - kriitiikistä ja jopa EU:sta eroamisesta on avoimesti puhuttu. Entä jos nämä puolueet voittavat — eroavatko seuraavaksi Itävalta ja Ranska EU:sta aivan kuten Britit? Onko tämä EU:n lopun alkua? Voidaan hyvin todeta, että useita kysymysmerkkejä on eurooppatasolla ilmassa.

Myös täällä kotisuomessa on haasteita. Kilpailukykysopimuksen lisäksi pitäisi saada aikaiseksi SOTE-uudistus. Joutuuko myös Sipilän hallitus nöyrtymään AY-liikkeiden ja muun byrokratian edessä? Jos näin käy, on seuraava vuosikymmen menetetty Suomen osalta, sillä jäämme auttamatta jälkeen muun Euroopan ja maailman kehityksestä. Voimme vain toivoa, että Sipilän hallitus saa vihdoin läpi niitä päätöksiä mitä Suomi kipeästi tarvitsee.

Ennustettaessa tulevaisuutta on aina muistettava yllättävät seikat mitä ei voi vilkkaimmassa mielikuvitusessakaan kuvitellakaan. Näitäkin on lähimenneisyydessä ollut useita, kuten; Pariisin terrori iskut, Ukrainan kriisi, Lehman Brothersin konkurssi tai WTC-kaksoistorni iskut. Suuria vaikutuksia aikaansaaneita tapahtumia ei kukaan olisi kyennyt luotettavasti ennustamaan, silti tapahtumien merkitys markkinaan on merkittävä.

Summa summarum

Yhteenvetona voidaan todeta että Suomen ja maailman kiintestömarkkinat ovat hyvin kompleksit. Moni asia vaikuttaa kiinteistömarkkinaan - niin hintojen kuin vuokrienkin suhteen. Kuitenkin yksinkertaistettuna niin, että asuntojen hintojen ja vuokrien kehitys riippuu siitä, kuinka yksittäisellä ihmisellä menee ja missä, sekä miten hän haluaa tulevaisuudessa asua. Isoilla megatrendeillä kuten kaupungistumisella, ekologisuudella ja digitalisaatiolla on suurempi vaikutus kiinteistömarkkinoihin kuin hetkellisillä markkinahäiriöillä, mitkä voivat oleellisesti vaikuttaa esimerkiksi osakemarkkinoihin. Kiinteistöt ovat kiinteitä rakenteita ja niitä tullaan jokaisessa markkinatilanteessa tarvitsemaan. Tämän vuoksi kiinteistöjä pidetään suhteellisen turvallisena omaisuuslajina. Oikein tehtynä kiinteistömarkkinoilta saadaan aina käsinkosketeltavaa tuottoa™.