Riskien hallinta kiinteistösijoittamisessa (osa 1 / 2)

28
syyskuu
2017

Vacon on suomalainen menestystarina, jonka perustajäseniä on  ICON:in puheenjohtaja Jari Koskinen. Koskinen on väitellyt tohtoriksi yrityksien dynaamisesta johtamisesta. ICON:issa Jarin vastuulla on hallitustyöskentely sisältäen kyvykkään stratregian ja tehokkaat prosessit. Tässä blogissa Jari kertoo tarkemmin mitä työkaluja käytämme ICONissa.

Sijoitustoiminnalle on olennaista, että siihen liittyy aina riskejä. Riskien tunnistaminen ja niiden huomioiminen sijoituspäätöstä tehtäessä, korostuu nopeasti muuttuvassa maailmassa. Kiinteistöihin sijoittamista, joko suoraan tai epäsuoraan, pidetään siihen liittyvien riskien kannalta perinteisesti pienempi riskisenä kuin esimerkiksi osakesijoittamnen. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö kiinteistöihin sijoittamiseen liittyisi riskejä.

Kiinteistösijoittamisenkin riskit voidaan jakaa ns. ”sisäisiin” ja ”ulkoisiin” riskeihin. Ulkoisiin riskeihin luetellaan yleisesti sellaisia riskejä, jotka vaikuttavat sijoituskohteesta tai tyylistä riippumattomasti kuten; poliittinen riski (esim. vaalitulos), force majour riski (sota, vallankaappaus, luonnonkatastrofit), talousriski (maailmanlaajuinen lama/taantuma) tai muu vastaava.

Sisäisiin riskeihin luetellaan yleensä riskejä, jotka vaikuttavat enemmän tai vähemmän suoraan sijoituskohteeseen, kuten; kaavariski (mitä saa rakentaa, vrt. poliittinen riski), viranomaisriski (lupakäsittely, kaavakäsittely), vastapuoliriski (suunnittelijat, toimittajat, rakennusliike), markkinariski (rahoituksen hinta, vuokramarkkinat, asuntomarkkinat, rakentamisen hinta).

ICON:issa olemme ottaneet käyttöömme erilaisia työkaluja riskien tunnistamiseen ja päätöksine tekemiseen. Nähin työkaluihin kehittämiseen ja käyttämissen panostamme merkittävästi aikaa. Analysoimme makrotason riskejä käyttäen hyödyksi mm. yritysjohtamisen perustyökalua kuten SWOT analyysiä. Analyysin kautta voidaan tarkastella ICON:in eri osa-alueiden heikkouksia ja vahvuuksia. Samaa työkalua voidaan hyödyntää myös itse kohteiden analyysiin. Hyviä käytäntöjä ICON:ssa on myös toimintaympäristöön liittävät menetelmät. PESTE analyysin avulla arvioimme toimintaympäristöön ja tulevaisuudessa tapahtuvia muutoksia. PESTE analyysi sisältää tulevaisuuden arvioinnin viiden osaalueen suhteen jotka ovat: poliittiset, taloudelliset, sosiaaliset, teknologiset ja ekologiset tapahtumat alla olevan kuvan mukaisesti.

 

ICON:ssa käytämme johtamisen ja päätöksenteon tueksi menetelmää, johon listataan erilaiset riskit ja niille annetaan prosentuaalinen todennäköisyys- sekä hintaskenaario. Näitä edellisiä työkalua ja niiden tuloksia yhdistämällä arvioidaan erillaisien riskien toteutumistodennäköisyyttä ja tehdään toimenpiteitä riskien piennetämiseksi.

Seuraavassa blogissa kerromme miten kehityskohteet ja kumppanit valitaan.