ICON Real Estate Fund II

Strategia


ICON Real Estate Fund II -kiinteistösijoitusrahasto perustettiin vuonna 2013. Kyseessä on kiinteistökehitysrahasto, jossa 80 prosenttia kohteista on kehityskohteita ja loput 20 prosenttia kassavirtakohteita. Kehityskohteissa rakennuksia ja tontteja jalostetaan, joka nostaa sijoituksen arvoa, kun taas perinteisistä kassavirtakohteista saadaan jatkuvaa tuloa vuokrien muodossa.

Kiinteistökehittämisellä tarkoitetaan käytännössä samaa asiaa, mitä monet tekevät yksittäisille asunnoille. Asunnon omistaja siis hankkii huonokuntoisen asunnon, remontoi ja myy. ICON tekee tätä, mutta ainoastaan isommassa mittakaavassa. Tällöin saavutetaan synergiaetuja, kuten alemmat ostohinnat ja halvemmat urakat. Koko talo voidaan peruskorjata kerralla, mikä nostaa asunnon arvoa huomattavasti enemmän kuin pelkkä pintaremontti.

Rahaston tavoitekoko on 30 miljoonaa euroa, ja päämääränä on tuplata sijoittajien pääoma kahdeksassa vuodessa. Sijoitusaika on 10 vuotta.

ii-rahasto-piirakka

Kohteet


Rahaston kohteisiin kuuluu uudistuotantoa pääkaupunkiseudulla ja Tallinnassa sekä toimintokiinteistöjä Suomessa ja Virossa. Rahaston kiinteistökohteista vähintään 90 prosenttia pitää sijaita Suomessa ja enintään 10 prosenttia Virossa.

Satamasaarentie 3, Helsinki

Ostimme kehityskohteeksi Satamasaarentiellä Helsingissä sijaitsevan tontin, jonne hankimme rakennusluvan kiinteistölle ja myimme sen eteenpäin urakointiliikkeelle. Sijoitetun pääoman tuotto oli 32 prosenttia. Hanke kesti 10 kuukautta.

Hietalahdenranta 11, Helsinki

Kohteessa oli vanhoja huoneistoja, jotka olivat toimistokäytössä. Muutimme yhtiöjärjestyksen huoneistojen osalta asunnoiksi ja myimme huoneistot eteenpäin remontoimattomina. Bruttotuoton voidaan katsoa olevan ääretön, koska ICON ei käyttänyt hankkeeseen yhtään omaa pääomaa. Kaupalle sovittiin neljän kuukauden maksuaika, jonka aikana myimme kaikki asunnot eteenpäin. ICON maksoi kauppahinnan tämän neljän kuukauden jälkeen.

Verstaskatu 18, Turku

Turun Verstaskadulla sijaitseva toimisto- ja tuotantorakennus on niin sanottu kassavirtakohde, josta saadaan jatkuvaa tuottoa vuokrien muodossa. Kiinteistössä on kaksi vuokralaista viiden ja kolmen vuoden vuokrasopimuksilla. Kohteen pääomavuokratuotto on 13,68 prosenttia p.a. Kohteen sijainti on erinomainen: ohikulkutielle on matkaa noin 500 metriä, kauppakeskus Myllyyn noin 3 kilometriä, Tampereen moottoritielle 1,5 kilometriä ja lentokentälle noin 5 kilometriä. Keskeinen sijainti tekee siitä mainion sijoituskohteen. Kiinteistö on kaupungin 5 000 neliömetrin kokoisella vuokratontilla, jonka vuokrasopimus on juuri uusittu. Kohteen kokonaispinta-ala on 2 676 kem2.

Ratakatu 9, Helsinki

Kiinteistö sijaitsee aivan Helsingin ydinkeskustassa, suositussa Kaartinkaupungissa, jossa kaikki tarvittavat palvelut löytyvät kilometrin säteellä. ICON Real Estate Fund II omistaa tästä kuusikerroksisesta rakennuksesta kerrokset 2–5 (n. 900 m2)*. Tavoitteena on muuttaa vanha toimistorakennus 20 asuinhuoneistoiksi, jotka myydään niiden valmistuttua. Kiinteistön liiketila on palanut noin 12 vuotta sitten, jonka jälkeen kiinteistötekniikka uusittiin liiketilan osalta. Muutoin kiinteistöön on tehty pääasiassa pieniä ja kausiluonteisia huoltokorjauksia, ja talon toimisto-osa onkin hyvin pitkälti alkuperäisessä kunnossa. Asuntojen on määrä valmistua Q4/2017 aikana.
* kohteen 2. kerros myytiin kesän 2016 aikana.

Versio 2

Naftatie, Tallinna

ICON Real Estate Fund II omistaa Tallinnan keskustassa 25 prosentin osuudella tonttia, jonne on määrä rakennuttaa neljä asuinkerrostaloa. Kohteessa on sen valmistuttua yli 100 asuntoa. Maa-aluetta käytetään tällä hetkellä parkkipaikkana, ja tontilla on voimassaoleva asemakaava. Naftatieltä on matkaa keskustaan 1,8 kilometriä ja satamaan 1,4 kilometriä. Tontin viereen on juuri valmistunut toimistokiinteistö ja supermarketti on tulossa, mikä tekee tulevien kerrostalojen sijainnista entistä paremman. Osasta asuntoja tulee olemaan upea merinäköala. Kerrostalojen on määrä valmistua vuonna 2017-2018.

Nahkahousuntie 5, Helsinki

Helsingin Lauttasaaressa sijaitsee vuonna 1969 valmistunut toimisto- ja varastorakennus, josta ICON Real Estate Fund II omistaa 17 prosenttia ja ICON Real 50 prosenttia. Tavoitteena on säilyttää kiinteistön arvo ja houkuttelevuus vielä hetken, jonka jälkeen vanha rakennus puretaan ja tontille rakennutetaan uusi kahdeksankerroksinen asuinkerrostalo. Kerrostaloon valmistuu 52 asuntoa sekä 46 autopaikkaa kellariin. Projektin on määrä olla valmis vuonna 2017.

Suurpelto, Espoo

ICON Real Estate Fund II on tehnyt Espoon Suurpellosta tonttihankinnan, josta se tulee omistamaan epäsuorasti noin 33 prosenttia. Tontille on määrä rakentaa keskuskortteli, jossa on sen valmistuttua liiketila, neljä asuinkerrostaloa ja parkkihalli. Vuoden 2016 aikana haetaan keskustakorttelilla kaavamuutos. Kun kaava on lainvoimainen haetaan korttelille rakennuslupa, kilpailutetaan urakoitsijat ja hankitaan rakentamiselle rahoitus. Asuntoja alueelle tulisi yli 400. Tontilla tulee olemaan yhteensä 25 000 kem2 rakennusoikeus. Keskuskorttelin on arvioitu valmistuvan vuonna 2018-2019.

Tontilla on olemassa vahva kaava, joka on valmistunut 2000-luvulla, joten alue on ihan uusi. Suurpellosta on 15 kilometrin matka Helsingin keskustaan ja 8,5 kilometriä Espoon keskustaan. Alueelta on erinomaiset liikenneyhteydet.

Tuotonmuodostuminen


Kiinteistörahastosijoittaminen mahdollistaa sekä jatkuvan kassavirran (vuokra) että sijoituksen arvonnousun (kohteiden kehittäminen ja myyminen). Siksi rakensimme rahaston, missä nämä molemmat toteutuvat. ICON Real Estate Fund II -rahastossa valmistuu uusi kehityskohde vuosittain: Ratakatu tuloutetaan sijoittajille vuonna 2017, Naftatie vuonna 2017, Nahkahousuntie vuonna 2018 ja Suurpelto vuonna 2019.

ICON Kiinteistörahastojen tavoite on tuplata sijoittajien pääoma kahdeksassa vuodessa, tarkoittaen 13 prosentin keskimääräistä vuosituottoa. Oletuksena on, että kiinteistöjen hinnat ja urakkahinnat pysyvät nykyisellä tasolla. Mikäli Suomen kiinteistömarkkinat romahtavat 25 prosenttia, ICON Real Estate Fund II -rahaston tuotto on laskennallisesti 0 prosenttia. Tällöin sijoittaja saa pääomapanoksensa takaisin.

Avaintiedot


Rahasto: Kiinteistörahasto
Sijoituskohteet: Kiinteistöt Suomessa (90 %) ja Virossa (10 %)
Aika: max. 10 vuotta
Valuutta: Euro (€)
Rahaston tavoitekoko: 30 miljoonaa €
Minimisijoitussitoumus: 100 000 € (sijoitusyhtiöt / sijoitusvakuutus 20 000 €)
Kokonaistuottotavoite: 13 % p.a. sijoitetulle pääomalle
Merkintäpalkkio:
 3 %
Hallinnointipalkkio: 
1,2 % p.a.
Menestyspalkkio: 22 %
Rahastoon liittyminen:
 Sijoittaja liittyy rahastoon äänettömänä yhtiömiehenä
Emission järjestäjä: ICON Kiinteistörahastot Oy

Riskit


ICON Real Estate Fund II -rahastoon sijoittamisen riskejä pyritään hallitsemaan rajoittamalla vieraan pääoman määrää niin, että sitä on maksimissaan 70 prosenttia koko rahaston koosta ja korkosuojaamaan siitä 50 prosenttia.

ICONin vahva näkemys on, että kiinteistöjen tarve ja kysyntä tulee kasvukeskuksien osalta kasvamaan. Rahaston tavoitteena on konvertoida vanhoja toimistoja asunnoiksi ja rakennuttaa uusia asuinkerrostaloja pääsääntöisesti pääkaupunkiseudulle. Riskistä asuntomarkkinoiden romahtamiseen voit lukea lisää täällä.

Prosessikaavio

prosessikaavio-1-1

 

prosessikaavio-3-1

prosessikaavio-4-1

prosessikaavio-5-1

prosessikaavio-6-1

prosessikaavio-7-1