Markkinat ja riskit

Parhaat kiinteistömarkkinat sijaitsevat kasvukeskuksissa


Kasvukeskusten suuren muuttoliikkeen vuoksi asuntojen kysyntä kasvaa nopeasti. Mikäli asuntojen tarjonta on pienempi kuin kysyntä, nousevat muuttovoittoisten alueiden asuntojen hinnat samalla kun muuttotappioisten laskevat. Kun kiinteistön arvo on sidottu kysyntään, on sijainti elintärkeässä asemassa niin rakentamisen, sijoittamisen kuin myymisenkin kannalta.

Tällä hetkellä Suomessa muuttoliikenne kohdistuu pääkaupunkiseudulle, mikä johtaa voimakkaaseen kaupungistumiseen Uudellamaalla ja lisää luonnollisesti myös asuntojen tarvetta. Suuresta asuntotarpeesta huolimatta sopivia asuntoja, jotka vastaisivat kuluttajien tarpeisiin, rakennetaan pääkaupunkiseudulle tällä hetkellä liian vähän.

Ylen mukaan (21.5.2015) pelkästään Helsinkiin, Espooseen ja Vantaalle muuttaa vuosittain noin 15 000 ihmistä ja asuntoja rakennetaan pääkaupunkiseudulle noin 7 500 vuodessa, mikä on noin 2 000 asuntoa liian vähän. Asuntojen määrän lisäksi nykyinen asuntokantakaan ei vastaa tämän hetkistä kysyntää. Puolet Uudellemaalle muuttavista ja Helsingissä tällä hetkellä asuvista on yhden hengen talouksia samalla kun vain 37 % Helsingin asuinkiinteistöistä on alle 49 neliötä ja 11 % alle 30 neliötä.

Miten markkinoilla menee?


Asuntojen hinnat ovat kallistuneet vuosina 2005–2014 yhteensä noin 35 prosenttia eli noin 3,5 prosenttia vuodessa. Inflaatio on ollut keskimäärin samaan aikaan reilut 2 prosenttia vuodessa. Näiden lisäksi markkinoihin vaikuttavat kuluttajien ostovoima, työttömyystilanne ja korkotaso. Työttömyys on ollut 2000-luvun aikana keskimäärin 8 prosenttia, minkä lisäksi korkotaso on ollut vuonna 2008 alkaneen taantuman aikana poikkeuksellisen matala.

Yhteenvetona voidaan todeta että; kiinteistömarkkinat riippuvat siitä, miten suomalaisilla menee ja missä he haluavat asua. Voidaan sanoa että suomen kiinteistömarkkinat ovat jakautuneet kolmeen osaan:

  1. Pääkaupunkiseutu, jossa on iso muuttovoitto ja hyvä työllisyysaste sekä toimivat infrastruktuuri ja yliopistot. Nämä asiat ruokkivat ihmisten ostovoimaa ja asuntojen kysyntää joka johtaa asuntohintojen pysyvyyteen tai maltilliseen nousuun.
  2. Kasvukeskuksissa joissa muuttovoitto on positiivista ja työllisyystilanne hyvä, joudutaan nyt ja tulevaisuudessa tekemään monta oikeaa päätöstä jotta vetovoima säilyisi yhä kovemman kilpailun keskellä. Mikäli kaupungit pystyvät ratkaisemaan nämä haasteet ja jatkamaan kasvuaan tulevat näiden kaupunkien asuntojen hinnat olemaan vakaalla pohjalla.
  3. Muuttotappio paikkakunnat kuten maakunnat tulevat jatkossakin autioitumaan, mikä merkitsee asuntojen hintojen laskua. On vaikea nähdä syitä joka katkaisisi tämän trendin.

Kiinteistön hinta on monen asian summa


Vallitseva kaupungistumisen trendi saa ihmiset muuttamaan maalta kasvukeskuksiin etenkin pääkaupunkiseudulla. Urbanisaation seurauksena asuntojen kysyntä kasvaa kasvukeskuksissa, ja jos myytäviä asuntoja ei ole markkinoilla tarpeeksi, hinnat nousevat. Samalla muuttotappiokuntien ja -kaupunkien asuntojen hinnat laskevat vastaavalla tavalla. Paikkakunnalla on siis ratkaiseva rooli.

Kiinteistöjen hintoihin vaikuttavat kaupungistumisen lisäksi työllisyystilanne, ostovoima, lainan saatavuus ja korkotaso. Kiinteistösijoituksiin vaikuttavat myös uudistuotannon määrä ja hinta.

Riskit


Yleinen työllisyystilanne, ostovoima, lainan saatavuus ja korkotaso sekä kiinteistön sijainti ovat riskin muodostumisen keskeisiä tekijöitä. Entäpä, jos markkinat tippuvat? Jos kiinteistöt halventuisivat 10 prosenttia, ICONin tuotot olisivat yhä kannattavalla tasolla. Jos kiinteistömarkkinat romahtaisivat nykyisestä tasosta 20 prosenttia, saisi ICON-sijoittaja laskennallisesti oman pääomansa takaisin. Mikäli kiinteistömarkkinat romahtaisivat 50 prosenttia, mikä olisi enemmän kuin 90-luvun laman aikaan, häviäisi ICON-sijoittaja noin 25–50 prosenttia rahoistaan. Tässä tilanteessa olisi kuitenkin todennäköistä, että rahastot pitäisivät kaikki kiinteistöt ja asunnot vuokralla. Kiinteistökehitys tehtäisiin ja rahaston kohteet realisoitaisiin vasta kun markkinat olisivat suotuisammat.

ICONin rahastojen korkoriski on hyvin maltillinen. Tämä perustuu siihen, että ICONin omistamat kohteet ovat lähes omavaraisia jo ennen kuin niitä aletaan kehittää. Itse kehitystyön tai rakentamisen aikana on olemassa korkoriski. Riskiaika on kuitenkin todella lyhyt, sillä kehitystyö tapahtuu verrattain nopeasti, eivätkä markkinat oletettavasti ehdi merkittävästi muuttua kyseisessä ajassa.

Myös rakentamiseen liittyy joitain riskejä, joita on hyvä huomioida. Yksi näistä on kaavariski. ICON selvittää etukäteen tarkasti, mitä maakiinteistölle saa kaavan mukaan rakentaa. Mikäli tarkoitus on rakentaa jotain muuta kuin mitä kaava mahdollistaa, ICON selvittää, vaativatko muutostyöt kaavamuutoksen vai riittääkö poikkeamislupa.

Urakoitsijariskillä tarkoitetaan tilannetta, jossa urakoitsija menisi konkurssiin. RS-projekteissa pankin ja vakuutusyhtiön velvollisuus on hoitaa urakka loppuun yhdessä rakennuttajan kanssa. Tällöin projekti on todennäköisesti voitollinen, mutta myös vähäinen rahallinen menetys on mahdollinen. Muissa tapauksissa ICONin tehtävä on kilpailuttaa projektiin uusi urakoitsija, joka viivästyttäisi projektin valmistumista ja heikentäisi projektin tuottoa.

Rakennuttajan riski taas tarkoittaisi tilannetta, jossa ICON menisi konkurssiin. Tämä on kuitenkin epätodennäköistä, koska ICONin omavaraisuusaste on aina hyvällä tasolla ennen kiinteistön kehittämistä eli rakentamista. Pankki velvoittaa, että kiinteistö on velaton tai lähes velaton ennen kuin se myöntää RS-lainan. Kohde on lähes poikkeuksetta RS-kohde, jolloin pankki ja vakuutusyhtiö vastaavat siitä, että kiinteistö rakennetaan valmiiksi. Mikäli ICON menisi konkurssiin, konkurssipesän hoitaja myy kiinteistöt ja jakaa varat velkojien ja rahaston sijoittajien kesken. Ensimmäinen saaja on se, jolla on vakuudet (esim. pankki). Mikäli ICONilla olisi verovelkaa, verottaja on ensimmäisten saajien joukossa.