Q&A

Usein kysytty ICONista:


Q: Mikä on vaihtoehtorahasto?


A: ICONin vaihtoehtorahastot ovat kommandiittiyhtiömuotoisia pääomarahastoja jotka sijoittavat kiihteistökehityskohteisiin. ICON Kiinteistörahastot Oy on rekisteröitynyt vaihtoehtorahaston hoitaja, jonka toimintaa valvoo finanssivalvonta (FIVA). ICON vaihtoehtorahastot ovat useimmiten kohdekohtaisia ja ne ovat suunnattu ammattimaisille sijoittajille sillä niiden minimisijoitus on 250.000 euroa. Tästä poikkeus on ICON Real Estate Fund II joka on suunnattu myös ei-ammattilaisille sijoittajille ja sen minimisijoitus on 100.000 euroa.

Q: Kuka valvoo ICONin toimintaa?


A: ICON Kiinteistörahastot Oy on rekisteröity vaihtoehtorahaston hoitaja ja sen toimintaa valvoo Finanssivalvonta (FIVA). Kiinteistöjen arvostukset hoitaa mm. Newsec, Catella ja Realia Management. Tilintarkastusyhteisönä toimii PwC.

Q: Kuka tekee sijoituspäätökset?


A: Sijoitusneuvosto ja johtoryhmä tutkii päivittäin kiinteistömarkkinoita ja etsii kiinteistöjä. Se tekee jokaista kiinteistöhanketta koskien ehdotuksen ja valmiit strategiat ja esittää ne hallitukselle. Hallitus tekee lopulliset sijoituspäätökset.

Q: Onko ICON:in omistajat ja avainhenkilöt sijoittaneet rahastoihin?


A: Omistajat ja avainhenkilöt sijoittavat jatkuvasti rahastoihin ja bondeihin itsekin. Muista hankkeista vapautuvia pääomia sijoitetaan sitä mukaan kun ne vapautuvat. Tarkoituksena on päästää sijoittajat mukaan rahastoon jonne itsekin sijoitamme – näin ollen pääsemme yhdessä käsiksi suurempiin ja tuottavampiin kohteisiin ja hyödymme maksimaalisesti kaikki.

Q: Mikä teidät erottaa muista?


A: Avainhenkilöistämme jokainen on rakennuttanut uusia asuinkiinteistöjä ja muuttanut toimistokiinteistöjen käyttötarkoitusta asuinkiinteistöiksi joten kiinteistökehittäminen strategiana on erittäin tuttu. Tunnemme markkinat vuosikymmenten takaa ja meille on kehittynyt erittäin toimivat toimintamallit, hankintakanavat sekä näkemys parhaista kehityskohteista. Lisäksi toimimme varsin realistisella näkemyksellä, emmekä lataa ”ylimääräisiä” myyntipuheita tai arvonnousuodotuksia. Kaikki perustuu läpinäkyvyyteen, avoimuuteen ja rehellisyyteen – onhan omat rahammekin töissä samoissa kohteissa mitä myymme asiakkaillemmekin.

Q: Suosittelemanne 5 vuoden sijoitus on liian pitkäaikainen.


A: Kiinteistösijoittaminen on pitkäaikainen sijoitus. Tästä syystä ei kannata sijoittaa koko omaisuutta tähän omaisuusluokkaan. Suosittelemme, että sijoitussalkkusi on hajautettu tasaisesti kolmeen omaisuusluokkaan:

1/3 kiinteistöt

1/3 osakkeet

1/3 joukkovelkakirjat, käteinen tai raaka-aineet

ICONin kiinteistörahastot ovat aktiivisessa hoidossa ja sijoitusneuvostomme pystyy reagoimaan aina erittäin nopeasti muuttuvaan markkinatilanteeseen.

Q: Ovatko Suomen kiinteistömarkkinat ylikuumentuneet?


A: Ensiksi on ymmärrettävä; mikä vaikuttaa kiinteistöjen hintoihin?

  • Suurimmat yksittäiset vaikuttajat kiinteistöjen hintoihin ovat kaupungistuminen, työllisyys, ostovoima, lainan saatavuus ja korkotaso.
  • Suomen kiinteistömarkkinat ovat jakautumassa kolmeen ison kaupungistumisen johdosta, 1. pääkaupunkiseutu 2. kasvukeskukset 3. maakunta. Näistä pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa kiinteistöjen hinnat tulevat säilymään tai nousemaan maltillisesti. Muuttotappiopaikkakunnilla tulee kiinteistöjen hinnat laskemaan.

Q: ICON:lla Liian lyhyt tuottohistoria.


A: Sijoitusneuvoston yhteenlaskettu kokemus kiinteistösijoittamisen alalta on yli 100 vuotta ja sen keskimääräinen tuotto sijoitetulle pääomalle on yli 13 % vuodessa.

Ensimmäinen rahaston kokonaistuotto on yli 25%. Vuoden 2015 päättyessä tämän rahaston keskimääräinen tuotto tulee olemaan > 10 % vuodessa.

Toinen rahastomme on tulouttanut sijoittajilleen parissa vuodessa yli 11 % sijoitetulle pääomalle laskettuna. Jo hankittujen kiinteistöjen ansiosta tämä rahasto tulee mitä todennäköisimmin saavuttamaan keskimääräisen 13 % tuoton.

Q: ENTÄ JOS SIJOITAN SUORIIN ASUNTO-OSAKKEISIIN/KIINTEISTÖIHIN ITSE?


A: Jos teet omia sijoituksia, et useinkaan pysty sijoittamaan hajautetusti eri kaupunkeihin, lisäksi joudut itse hallinnoimaan kiinteistöjäsi / asuntojasi. ICON:iin sijoittaessasi saat hyvän hajautuksen sekä kattavan suojan kiinteistömarkkinoiden heilahteluilta. Epäsuotuisa markkinakehitys pienentää ainoastaan rahaston tuottoa.

Usein kysytty ICON rahastoista:


Q: Miten rahastoihin sijoitetaan?


A: Sijoittaminen tapahtuu pääomarahastoihin (ky), joka on yleinen toimintamalli alalla. Sijoittajat kutsutaan äänettömiksi yhtiömiehiksi. Kommandiittiyhtiöpohjaisessa toiminnassa kaikki voitot on tuloutettava sijoittajille, joten varmuus siitä, että tuotot eivät jää yhtiöön on olemassa.

Q: Mihin rahastot sijoittavat?


A: ICON on erikoistunut kiihteistökehittämiseen. Tämä jakautuu kahteen eri muotoon, ns. konvertointi kohteet jossa muutetaan vanha toimistorakennus uusikis asunnoiksi ja rakennuttaminen jossa ostetaan maakiinteistö (tontti) ja sille rakennetaan uusi asuinkerrostalo. Kaikki asunnot myydään aina rakennusaikana tai niiden valmistuttua.

Yksityikohtaiset rahastojen sijoitukse löydät seuraavista linkeistä:

I-Rahasto: ICON Real Ky:n strategia

II-Rahasto: ICON Real Estate Fund II Ky strategia

III-Rahasto: ICON Real Estate Fund III – Suurpelto Ky

Q: Mitä kuluja rahastossa on?


A: Rahastoissa on hallinnointipalkkio 0,5% – 1,2%. Merkintäpalkkio vaihtelee sijoitussummasta riippuen ollen 0-3% välillä. Menestyspalkkio on 22 % – 25 % välillä, ja se lasketaan kehityshankkeen nettovoitosta seuraavasti:

A: Menestyspalkkio lasketaan myyntivoitosta ja nettovuokratuotosta.

ESIMERKKI / kiinteistön osto:
1 000 000 €  Ostohinta
1 000 000 €  Rakentamis-/remonttikustannukset ym. kohteeseen liittyvät kustannukset
3 000 000 €  Velaton myyntihinta
1 000 000 €  VOITTO
250 000 €  Menestyspalkkio (25 %)

ESIMERKKI / nettovuokratuotto (vuokra – kaikki kiinteistön kulut = nettovuokratuotto):
200 000 €  Kohteen nettovuokratuotto vuodessa
50 000 €  Menestyspalkkio (25 %)

Kaikki tällä sivustolla sijoittajille esitetyt tuotot ovat tavoitetuottoja ja nettotuottoja. Tämä tarkoittaa sitä, että ICON:in palkkiot on jo vähennetty esimerkiksi 13 %:n kokonaistuottotavoitteesta.

Kaikki tällä sivustolla sijoittajille esitetyt tuotot ovat tavoitetuottoja ja nettotuottoja. Tämä tarkoittaa sitä, että ICON:in palkkiot on jo vähennetty esimerkiksi 13 %:n kokonaistuottotavoitteesta.

Q: Pääseekö rahastosta miten halutessaan pois?


A: Rahastoon tulevilla on usein pidempi sijoitusjänne mielessä, sillä kiinteistökehitys on varsin tuottavaa, mutta koska voitot syntyvät aktiivisesti tekemällä, on pidempi sijoitusperspektiivi varsin luonnollinen alalla. Aina elämäntilanteet voi muuttua, joten mikäli jostain syystä rahastosta haluaisi pois, on osuus luonnollisesti jäkimarkkinakelpoinen. On kuitenkin syytä huomioida että myyminen ei tapahdu hetkessä vaan siihen voi varata jokusen kuukauden aikaa.

Q: Myydäänkö rahastoissa olevat kohteet vai vuokrataanko niitä?


A: Tässä markkinaraossa vuokraamisen strategialla ei saavuteta kovin suuria tuottoprosentteja, joten rahastomme strategiaan on rakentaa/konvertoida tuntuvaa arvonnousua ja myydä kohteet. Kehitys kohteet on valittu muuttovoittoalueilta, jolla varmistetaan asuntojen kysyntä. Myymällä valmiit asunnot niiden valmistuttua voimme varmistaa sijoittajillemme poikkeuksellisen kovan tuoton, tuottotavoite on esim ICON Real Estate Fund II rahastolle yli 10 % vuodessa.

Q: Miten tuotto muodostuu?


A: ICONin tavoite on tuplata sijoittajien sijoittama pääoma kahdeksassa vuodessa. Vuotuinen kumulatiivinen keskituotto on näin ollen 13  % ja se muodostuu kehityskohteiden myyntivoitoista.

Q: Kuinka verotus toimii?


A: Verotus toimii normaalin pääomaverotuksen mukaisesti mikäli sijoitat henkilökohtaisesti. Mikäli sijoitat yrityksenä, toimii sen normaalin yritysverotuksen mukaisesti.