ICON Real Estate Fund II

STRATEGI


ICON Real Estate Fund II är en fond för fastighetsplacering grundad 2013. Detta är en fastighetsutvecklingsfond där 80 procent av objekten är utvecklingsobjekt och resterande 20 procent är kassaflödesobjekt. För utvecklingsobjekt gäller att byggnader och tomter förädlas och på så sätt ökar placeringens värde, medan de traditionella kassaflödesobjekten genererar kontinuerlig avkastning i form av hyresintäkter.

I praktiken innebär fastighetsutveckling det samma som många gör med enstaka bostäder. Man köper alltså en bostad i dåligt skick, renoverar och säljer den. Det är precis det här som ICON gör, men i en större skala. På det viset uppnås synergieffekter som lägre inköpspriser och förmånligare entreprenader. Man kan grundrenovera hela huset på en och samma gång, vilket ger en betydligt större värdeökning på en bostad än enbart en ytrenovering.

Målstorlek för fonden är 30 miljoner euro och syftet är att på åtta år fördubbla placerarnas kapital. Placeringstiden är 10 år.

OBJEKT


Bland fondens objekt finns nyproduktion i huvudstadsregionen och i Tallinn samt kontorsfastigheter i Finland och Estland. Av fondens fastighetsobjekt bör minst 90 procent finnas i Finland och högst 10 procent i Estland.

HAMNHOLMSVÄGEN 3, HELSINGFORS

Ett utvecklingsobjekt, som vi köpte, är en tomt på Hamnholmsvägen i Helsingfors, där vi skaffade bygglov för en fastighet och sålde det vidare till en entreprenörsfirma. Avkastningen på placerat kapital var 32 procent. Projektet pågick i 10 månader.

SANDVIKSKAJEN 11, HELSINGFORS

Objektet hade gamla lägenheter som användes som kontor. För lägenheternas del så ändrade vi bolagsordningen så att de blev bostäder och sålde dem vidare utan att renovera dem. Bruttoavkastningen kan anses vara oändlig, eftersom ICON inte använde något eget kapital för projektet. Vi kom överens om fyra månaders betalningstid, under vilken vi sålde alla bostäder vidare. ICON betalade köpesumman efter dessa fyra månader.

VERKSTADSGATAN 18, ÅBO

Kontors- och produktionsbyggnaden på Verkstadsgatan i Åbo är ett så kallat kassaflödesobjekt som ger kontinuerlig avkastning i form av hyresintäkter. Fastigheten har två hyresgäster med hyreskontrakt på fem och tre år. Objektet har en hyresavkastning på kapitalet som är 13,68 procent p.a. Objektet har ett utmärkt läge: omfartsvägen ligger bara cirka 500 meter bort, affärscentret Mylly cirka 3 kilometer bort, motorvägen till Tammerfors är inom 1,5 kilometer och till flygfältet är det cirka 5 kilometer. Det centrala läget gör det till ett ypperligt placeringsobjekt. Fastigheten ligger på stadens arrendetomt, cirka 5 000 kvadratmeter stor, vars arrendeavtal nyligen har förnyats. Objektet har en totalyta om 2 676 m2 våningsyta.

BANGATAN 9, HELSINGFORS

Fastigheten ligger alldeles mitt i centrala Helsingfors i den populära Gardesstaden, där all nödvändig service finns inom en kilometers radie. ICON Real Estate Fund II äger våningarna 2–5 (ca 900 m2)* i detta sexvåningshus. Målet är att ändra om den gamla kontorsbyggnaden till 20 lägenheter som säljs när de blir klara. Fastighetens affärslokaler brann för cirka 12 år sedan, varvid fastighetstekniken förnyades i dessa lokaler. I övrigt har det i huvudsak gjorts endast små och säsongsbetonade underhållsreparationer på fastigheten och husets kontorsdel är i mångt och mycket i ursprungligt skick. Bostäderna är planerade att bli klara under Q4/2017.
* fastighetens 2:a våning såldes under sommaren 2016

Versio 2

NAFTAVÄGEN, TALLINN

ICON Real Estate Fund II äger en 25-procents andel av en tomt i centrala Tallinn, där avsikten är att bygga fyra bostadshöghus. När objektet är klart finns det över 100 bostäder där. Markområdet används för närvarande som parkeringsplats och tomten har en gällande detaljplan. Från Naftavägen är det 1,8 kilometer till centrum och 1,4 kilometer till hamnen. På tomten bredvid har det nyligen färdigställts en kontorsfastighet och en stormarknad är på kommande, vilket gör läget för de blivande höghusen ännu attraktivare. En del av bostäderna kommer att få en fantastisk havsutsikt. Höghusen är planerade att bli klara 2017-2018.

SKINNBYXVÄGEN 5, HELSINGFORS

På Drumsö i Helsingfors finns en kontors- och lagerbyggnad byggd 1969, i vilken ICON Real Estate Fund II äger 17 procent och ICON Real 50 procent. Målet är att bevara fastighetens värde och attraktionskraft ännu en tid, varefter den gamla byggnaden rivs och man låter bygga ett nytt åttavåningshöghus på tomten. Höghuset får 52 bostäder och 46 bilplatser i källaren. Projektet är planerat att stå klart år 2017.

STORÅKERN, ESBO

ICON Real Estate Fund II har köpt en tomt i området Storåkern i Esbo, där man indirekt kommer att äga cirka 33 procent. På tomten kommer man att bygga ett centrumkvarter, som när det är färdigt har affärslokaler, fyra bostadshöghus och ett parkeringshus. Under år 2016 ansöks om planändring för centrumkvarteret. Efter att planändringen fått laga kraft ansöks bygglovet, entreprenörer konkurrensutsätts och finansiering arrangeras för byggandet. Det blir över 400 bostäder på området. Tomten har en byggrätt på totalt 25 000 m2 våningsyta. Centrumkvarteret är beräknat att vara klart år 2018-2019.

För tomten finns en gedigen plan som har färdigställts på 2000-talet, så området är alldeles nytt. Från Storåkern är det 15 kilometer till Helsingfors centrum och 8,5 kilometer till Esbo centrum. Det finns utmärkta kollektivförbindelser till och från området.

SÅ HÄR UPPSTÅR AVKASTNINGEN


Placering i en fastighetsfond möjliggör såväl ett kontinuerligt kassaflöde (hyra) som värdeökning på objektet (utveckling och försäljning av objektet). Därför grundade vi en fond där båda dessa faktorer förverkligas. Inom ramen för fonden ICON Real Estate Fund II blir ett nytt utvecklingsobjekt klart varje år: Placerarna gottskrivs enligt följande: Bangatan 2017, Naftavägen 2017, Skinnbyxvägen 2018 och Storåkern 2019.

Målet för ICON Fastighetsfonder är att på åtta år fördubbla placerarnas kapital, vilket innebär en genomsnittlig årsavkastning på 13 procent. Utgångspunkten är då att fastighetspriserna och entreprenörspriserna hålls på nuvarande nivå. Om fastighetsmarknaden i Finland rasar med 25 procent, blir den kalkylmässiga avkastningen för fonden ICON Real Estate Fund II 0 procent. I sådant fall får placeraren tillbaka sin kapitalinsats.

NYCKELINFO


Fond: Fastighetsfond
Placeringsobjekt: Fastigheter i Finland (90 %) i Estland (10 %)
Tid: max. 10 år
Valuta: Euro (€)
Målstorlek för fonden: 30 miljoner €
Minimiplaceringsförbindelse: 100 000 € (investeringsbolag/investeringsförsäkring 20 000 €)
Totalavkastningsmål: 13 % p.a. på placerat kapital
Teckningsprovision:
 3 %
Förvaltningsprovision: 
1,2 % p.a.
Avkastningsbaserad provision: 22 %
Anslutning till fonden:
 Placeraren ansluter sig till fonden som tyst bolagsman
Emittent: ICON Fastighetsfonder Ab

RISKER


Man försöker kontrollera riskerna med att placera i fonden ICON Real Estate Fund II genom att begränsa mängden främmande kapital så att det maximalt uppgår till 70 procent av hela fondens storlek och genom att ränteskydda 50 procent av det.

ICON är starkt övertygat om att behovet av och efterfrågan på fastigheter kommer att öka i olika tillväxtcentra. Fondens mål är att omvandla gamla kontor till bostäder och låta bygga nya bostadshöghus huvudsakligen i huvudstadsregionen. Du kan läsa mer om riskerna med ett ras på fastighetsmarknaden här.

PROCESSCHEMA

prosessikaavio-1-1

 

prosessikaavio-3-1

prosessikaavio-4-1

prosessikaavio-5-1

prosessikaavio-6-1

prosessikaavio-7-1