MARKNADER OCH RISKER

DE BÄSTA FASTIGHETSMARKNADERNA FINNS I TILLVÄXTCENTRA


På grund av den stora inflyttningen till tillväxtcentren, ökar efterfrågan på bostäder snabbt. Ifall utbudet av bostäder är mindre än efterfrågan, stiger bostadspriserna i områden med inflyttningsöverskott samtidigt som de sjunker i områden med inflyttningsunderskott. Eftersom fastighetens värde är kopplat till efterfrågan, är läget av avgörande betydelse med tanke på såväl byggande, investering som försäljning.

I dagsläget går flyttrafiken i Finland mot huvudstadsregionen, vilket leder till en kraftig urbanisering av Nyland och sålunda även ett ökat bostadsbehov. Trots det stora behovet av bostäder, byggs det i huvudstadsregionen för få lämpliga bostäder som skulle svara mot konsumenternas behov.
Enligt Yle (21.5.2015) flyttar det årligen cirka 15 000 människor enbart till Helsingfors, Esbo och Vanda, medan det byggs cirka 7 500 bostäder om året i huvudstadsregionen, vilket är ungefär 2 000 bostäder för litet. Förutom att det finns för få bostäder, så motsvarar inte det nuvarande bostadsbeståndet det som efterfrågas i dag. Hälften av de som flyttar till Nyland och för närvarande bor i Helsingfors är enpersonshushåll samtidigt som bara 37 % av bostäderna i Helsingfors är under 49 kvadrat och 11 % under 30 kvadrat.

HUR STÅR DET TILL PÅ MARKNADEN?


Bostadspriserna har gått upp med totalt cirka 35 procent under åren 2005-2014, dvs. cirka 3,5 procent om året. Inflationen under samma tid har i genomsnitt legat på dryga 2 procent om året. Utöver det här så påverkas marknaden av konsumenternas köpkraft, sysselsättningsläget och räntenivån. Arbetslöshetsgraden har under 2000-talet i medeltal legat på 8 procent, vartill räntenivån har varit exceptionellt låg under den recession som började 2008.

Sammanfattningsvis kan man konstatera att fastighetsmarknaden är beroende av hur bra det går för finländarna och var de vill bo. Man kan säga att fastighetsmarknaden i Finland är tredelad:

  1. I huvudstadsregionen, med ett inflyttningsöverskott, är sysselsättningsgraden på en god nivå och man har fungerande infrastruktur och universitet. Dessa faktorer gynnar människornas köpkraft och efterfrågan på bostäder, vilket leder till att priserna på bostäder bibehålls eller ökar måttligt.
  2. Tillväxtcentra med ett inflyttningsöverskott och en hög sysselsättningsgrad, är nu och i framtiden tvungna att fatta verkligt många rätta beslut för att de ska behålla sin attraktionskraft i en allt stramare konkurrenssituation. Ifall städerna klarar av att lösa dessa utmaningar och fortsätter växa, kommer bostadspriserna i dessa områden att stå på stabil grund.
  3. Orter med inflyttningsunderskott som på landsbygden kommer även i fortsättningen att avfolkas, vilket innebär att bostadspriserna sjunker. Det är svårt att hitta faktorer som skulle bryta den här trenden.

FASTIGHETENS PRIS ÄR SUMMAN AV MÅNGA FAKTORER


Den rådande urbaniseringstrenden får folk att flytta från landet in till tillväxtcentra och framför allt till huvudstadsregionen. Som en följd av urbaniseringen ökar efterfrågan på bostäder i tillväxtcentra och om det inte finns tillräckligt många bostäder till försäljning så stiger priserna. Samtidigt sjunker bostadspriserna i kommuner och städer med inflyttningsunderskott på motsvarande sätt. Orten spelar alltså en avgörande roll.

Det är inte bara urbaniseringen som inverkar på fastighetspriserna, utan även sysselsättningsläget, köpkraften, möjligheten att få lån och räntenivån. Fastighetsinvesteringarna påverkas också av mängden nyproduktion och priset på den.

HUR ÄR DET MED RISKERNA DÅ?


Fastighetens läge, sysselsättningsläget, köpkraften, möjligheten att få lån och räntenivån är centrala faktorer när man bedömer riskerna. Men om marknaden kollapsar? Om fastighetspriserna skulle sjunka med 10 procent, så skulle ICONs avkastning fortfarande visa på plus. Om fastighetsmarknaden skulle rasa från nuvarande nivå med 20 procent, skulle en ICON-placerare kalkylmässigt få tillbaka sitt kapital. Om fastighetsmarknaden skulle krascha med 50 procent, vilket skulle vara mer än under lågkonjunkturen på 90-talet, skulle en ICON-placerare förlora cirka 25-50 procent av sina pengar. I en sådan situation skulle det dock vara sannolikt att fonderna skulle hålla kvar alla fastigheter och bostäder och hyra ut dem. Fastigheterna skulle utvecklas och fonden realiseras först när marknaden skulle vara gynnsammare.

ICONs fonder har en mycket måttlig ränterisk. Det här baserar sig på att de objekt som ICON äger är så gott som ekonomiskt oberoende redan innan man börjar utveckla dem. Under själva utvecklingsarbetet eller byggtiden finns en ränterisk. Risktiden är dock verkligen kort, för utvecklingsarbetet sker jämförelsevis snabbt och marknaden hinner sannolikt inte ändras nämnvärt under den tiden.

Också under byggandet finns det några risker som är bra att notera. En av dem är planläggningsrisken. ICON utreder noggrant på förhand vad som enligt planen får byggas på markfastigheten. Ifall avsikten är att bygga något annat än vad som är möjligt enligt planen, tar ICON reda på om byggandet kräver ändring i planen eller om det räcker med undantagstillstånd.

Med en entreprenörsrisk avses en situation där entreprenören skulle gå i konkurs. I RS-projekt är det bankens och försäkringsbolagets skyldighet att slutföra entreprenaden tillsammans med byggherren. I sådana fall ger projektet sannolikt vinst, men det är även möjligt att man kan förlora en mindre summa pengar. I övriga fall är det ICONs uppgift att konkurrensutsätta en ny entreprenör för projektet. Detta skulle försena projektet och minska dess avkastning.

Byggherrerisk igen innebär en situation där ICON skulle gå i konkurs. Detta är dock osannolikt eftersom ICONs soliditetsgrad alltid är på en god nivå innan fastighetsutvecklingen dvs. byggandet inleds. Banken ålägger att fastigheten ska vara skuldfri eller nästan skuldfri innan den beviljar RS-lån. Objekten är nästan utan undantag RS-objekt, vilket innebär att banken och försäkringsbolaget ansvarar för att fastigheten färdigställs. Ifall ICON skulle gå i konkurs, säljer konkursförvaltaren fastigheterna och fördelar medlen mellan fordringsägarna och fondplacerarna. Den första att tilldelas medel är den som har säkerheter (t.ex. banken). Ifall ICON skulle ha skatteskulder, är skattemyndigheten bland de första som erhåller medel.