Q&A

OFTA FRÅGAT OM ICON:


Q: VAD ÄR EN ALTERNATIVFOND?


A: ICONs alternativfonder är kapitalfonder grundade som kommanditbolag, vilka placerar i fastighetsutvecklingsobjekt. ICON Fastighetsfonder Ab är en registrerad förvaltare av alternativfonder, vars verksamhet står under Finansinspektionens tillsyn. ICONs alternativfonder är oftast inriktade på specifika objekt och de riktar sig till yrkesmässiga placerare, eftersom minimiplaceringen är 250 000 euro. Ett undantag från detta är ICON Real Estate Fund II som även riktar sig till icke-professionella placerare med sin minimiplacering på 100 000 euro.

Q: VEM ÖVERVAKAR ICONS VERKSAMHET?


A: ICON Fastighetsfonder Ab är en registrerad förvaltare av alternativfonder, vars verksamhet står under Finansinspektionens tillsyn. Fastighetsvärderingarna utförs av bl.a. Newsec, Catella och Realia Management. Som revisionssamfund verkar PwC.

Q: VEM FATTAR PLACERINGSBESLUTEN?


A: Ett placeringsråd och ledningsgruppen undersöker fastighetsmarknaden dagligen och letar efter fastigheter. För varje fastighetsprojekt gör de upp ett förslag och en färdig strategi som de presenterar för styrelsen. Styrelsen fattar sedan det slutliga placeringsbeslutet.

Q: HAR ICONS ÄGARE OCH NYCKELPERSONER PLACERAT I FONDERNA?


A: Ägarna och nyckelpersonerna placerar själva kontinuerligt i fonderna och masslånen. Kapital som frigörs från andra projekt placeras vartefter det frigörs. Avsikten är att bjuda med placerare i de fonder som vi själva placerar i – på det viset kan vi tillsammans komma över större och mera avkastande objekt, vilket vi alla drar maximal nytta av.

Q: VAD SKILJER ER FRÅN DE ANDRA?


A: Alla våra nyckelpersoner har låtit bygga nya bostadsfastigheter och ändrat användningsändamålet på kontorsfastigheter till bostadsfastigheter, vilket gör att fastighetsutveckling som strategi sett är mycket bekant. Vi känner marknaden sedan årtionden tillbaka och vi har utvecklat mycket välfungerande verksamhetsmodeller, inköpskanaler samt en syn på hurudana de bästa utvecklingsobjekten är. Dessutom jobbar vi utifrån en synnerligen realistisk syn och kommer inte med något ”oväsentligt” säljsnack eller skapar onödiga förväntningar på värdestegringar. Allt grundar sig på genomskinlighet, öppenhet och ärlighet – våra egna pengar är ju i jobb på samma objekt som vi säljer till våra kunder.

Q: DEN 5-ÅRSPLACERING NI REKOMMENDERAR ÄR FÖR LÅNG TID.


A: Fastighetsinvestering är en långsiktig placering. Av den orsaken lönar det sig inte att placera hela sin förmögenhet i den här förmögenhetstypen. Vi rekommenderar att din placeringsportfölj är jämnt fördelad på tre områden:

1/3 fastigheter

1/3 aktier

1/3 masskuldebrevslån, kontanter eller råmaterial

ICONs fastighetsfonder förvaltas aktivt och vårt placeringsråd kan alltid reagera mycket snabbt på en ändrad marknadssituation.

Q: ÄR FASTIGHETSMARKNADEN I FINLAND ÖVERHETTAD?


A: Först bör man förstå vad som påverkar fastighetspriserna.

  • De största enskilda faktorerna som påverkar fastighetspriserna är  urbaniseringen, sysselsättningen, köpkraften, tillgången på lån och räntenivån.
  • Fastighetsmarknaden i Finland håller på att delas upp i tre stora områden pga. urbaniseringen, 1. huvudstadsregionen 2. tillväxtcentra 3. landsbygden. Bland dessa kommer fastighetspriserna att bestå eller stiga måttligt i huvudstadsregionen och i övriga tillväxtcentra. På orter med inflyttningsunderskott kommer fastighetspriserna att sjunka.

Q: ICONS FONDER HAR EN ALLT FÖR KORT HISTORISK AVKASTNING.


A: Placeringsrådet har en sammanlagd erfarenhet av fastighetsinvesteringsbranschen som uppgår till över 100 år med en genomsnittlig årlig avkastning på placerat kapital som överstiger 13 %.

Den första fonden har en totalavkastning på över 25%. I slutet av år 2015 hade den fonden en genomsnittlig årlig avkastning på > 10 %.

Vår andra fond har på ett par år genererat en avkastning på över 11 % till sina placerare, räknat på placerat kapital. Tack vare fastigheter som redan införskaffats kommer den här fonden högst sannolikt att uppnå en genomsnittlig avkastning på 13 %.

Q: MEN OM JAG SJÄLV PLACERAR I DIREKTA BOSTADSAKTIER/FASTIGHETER?


A: Om du placerar själv, kan du oftast inte sprida dina placeringar till olika städer, dessutom måste du själv förvalta dina fastigheter/bostäder. Om du placerar i ICON får du en bra spridning samt ett täckande skydd mot svängningar på fastighetsmarknaden. En ogynnsam marknadsutveckling minskar endast fondens avkastning.

OFTA FRÅGAT OM ICONS FONDER:


Q: HUR PLACERAR MAN I FONDERNA?


A: Man placerar i kapitalfonder (kb) som är den allmänna formen i branschen. Placerarna kommer med som tysta bolagsmän. När det är fråga om verksamhet i ett kommanditbolag ska all vinst delas ut till placerarna, så man kan vara säker på att avkastningen inte blir kvar i bolaget.

Q: VAD PLACERAR FONDERNA I?


A: ICON har specialiserat sig på fastighetsutveckling. Fastighetsutveckling görs på två sätt: s.k konverteringsobjekt som innebär att man ändrar om en gammal kontorsbyggnad till nya bostäder och att låta bygga nytt som innebär att man köper en jordfastighet (tomt) och på den bygger ett nytt bostadshöghus. Alla bostäder säljs alltid under byggtiden eller när de blivit färdiga.

Detaljer om fondplaceringarna finns på följande länkar:

Fond I: Strategi för ICON Real Kb

Fond II: Strategi för ICON Real Estate Fund II Kb

Fond III: ICON Real Estate Fund III – Suurpelto Ky

Q: VILKA KOSTNADER MEDFÖR FONDEN?


A: Fonderna har en förvaltningsprovision på 0,5% – 1,2%. Teckningsprovisionen varierar beroende på placeringssumma 0-3%. Den avkastningsbaserade provisionen är 22 % – 25 % och den räknas ut från utvecklingsprojektets nettovinst enligt följande:

A: Den avkastningsbaserade provisionen räknas ut från nettovinsten och nettoavkastningen från hyresintäkter.

EXEMPEL/köp av fastighet:
1 000 000 €  Inköpspris
1 000 000 €  Bygg-/renoveringskostnader m.fl. kostnader i anslutning till objektet
3 000 000 €  Skuldfritt försäljningspris
1 000 000 €  VINST
250 000 €  Avkastningsbaserad provision (25 %)

EXEMPEL/nettohyresavkastning (hyra – alla kostnader för fastigheten = nettohyresavkastning):
200 000 €  Årlig nettohyresavkastning för objektet
50 000 €  Avkastningsbaserad provision (25 %)

All avkastning som presenteras för placerare på denna webbsajt är målavkastning och nettoavkastning. Detta innebär att ICONs provisioner redan har dragits av från t.ex. en sammanlagd målavkastning på 13 %.

All avkastning som presenteras för placerare på denna webbsajt är målavkastning och nettoavkastning. Detta innebär att ICONs provisioner redan har dragits av från t.ex. en sammanlagd målavkastning på 13 %.

Q: OM JAG VILL FÅ UT MINA PENGAR FRÅN FONDEN DÅ?


A: De som tecknar andelar i fonden har ofta ett längre placeringsperspektiv, för fastighetsutveckling ger synnerligen god avkastning, men eftersom vinsterna uppstår genom att aktivt arbeta fram dem, är det i branschen mycket naturligt med ett långsiktigt placeringsperspektiv. Livssituationen kan alltid förändras, så om man av någon orsak vill få ut sina pengar från fonden, är andelen naturligtvis gångbar på eftermarknaden. Det är dock skäl att observera att försäljningen inte sker genast, utan man bör bereda sig på ett par månaders tid.

Q: SÄLJER NI ELLER HYR NI UT OBJEKTEN I FONDEN?


A: Med en hyresstrategi uppnår man inte speciellt höga avkastningsprocenter i den här marknadsnischen, så enligt vår fondstrategi bygger/konverterar vi fram en kännbar värdeökning och säljer objektet. Utvecklingsobjekten som valts finns i områden med inflyttningsöverskott, vilket säkerställer efterfrågan på bostäder. Genom att sälja de färdiga bostäderna kan vi säkerställa en exceptionellt hög avkastning för våra placerare, avkastningsmålet för exempelvis fonden ICON Real Estate Fund II är över 10 % i året.

Q: HUR UPPSTÅR AVKASTNINGEN?


A: ICONs mål är att fördubbla placerarnas kapital på åtta år. Årlig kumulativ medelavkastning är således 13 % och den uppstår genom försäljningsvinsten från utvecklingsobjekten.

Q: HUR ÄR BESKATTNINGEN?


A: Beskattning sker enligt normal kapitalbeskattning om du placerar som privatperson. Om det är ett företag som placerar, sker beskattningen i enlighet med normal företagsbeskattning.