KIINTEISTÖT SIJOITUSKOHTEENA &

MARKKINAT JA KAUPUNGISTUMINEN

Kiinteistösijoittaminen pähkinänkuoressa


Kiinteistösijoittaminen on varsin yleistä ja siksi monelle tuttua. Yksi yleisimmistä kiinteistösijoitusmuodoista on ostaa asunto ja vuokrata sitä edelleen. Tällöin on kyse kassavirtakohteesta, mikä tuottaa omistajalleen kuukausittaista tuloa vuokratuottojen muodossa. Vastaavasti lähes yhtä yleistä on ostaa niin kutsuttu remonttikohde, jota päivittämällä ja kunnostamalla omistaja luo arvonnousua sijoitukselleen. Laajemmassa muodossa on myös mahdollista ostaa tyhjä kiinteistö ja rakentaa sille rakennuksia ja myydä valmiit kohteet sijoitusta suuremmalla summalla eteenpäin. Tässä on kiinteistösijoitamisen idea pähkinänkuoressa. Kiinteistösijoittamisen suosio perustuu siihen, että kyseisessä sijoitusmuodossa yhdistyvät sekä kuukausittainen kassavirta että mahdollinen arvonnousu. Tämän turvin on mahdollista saada sekä tasaista, että varmaa tuottoa. Historiallisesti tarkasteltuna kiinteistösijoittaminen on arvonsäilyttämisen ja kasvattamisen puolesta yksi turvallisimmista sijoitusmuodoista. Ei siis mikään ihme, että niin monet yksityishenkilöt, säätiöt ja yritykset ovat päättäneet sijoittaa kiinteistöihin.

Lisäarvo rakennetaan kehityskohteissa


ICON poikkeaa muista kiinteistö- ja asuntorahastoista kiinteistökehitys sijoitusstrategiallaan. Kiinteistöalan ja -sijoittamisen asiantuntijoina tiedämme sen, ettei varoja kannata sijoittaa kohteeseen, jossa arvonnousu on jätetty sattuman varaan. Tästä syystä valitsemme rahastoihimme erityisesti kehityskohteista ne, joille voidaan luoda lisäarvoa kehittämällä niitä. Kehityskelpoisten kohteiden lisäksi yhtä tärkeää on, että kohteet valikoituvat menestyvistä kasvukeskuksista. Tutustu kohteisiimme täältä.

Ostamme tontteja joille rakennamme pääsääntöisesti asuntokerrostaloja. Ostamme myös vanhoja toimistorakennuksia ja muutamme niiden käyttötarkoituksen. Haemme tarvittavat viranomaisluvat niin, että voimme kunnostaa rakennukset uudenveroisiksi. Mikäli rakennuksen purku on taloudellisesti kannattavampaa kuin sen kunnostaminen — puramme rakennuksen ja rakennamme tilalle uuden rakennuksen. Kohteemme ovat arkkitehtuurisesti kauniita, energiatehokkaita ja miellyttäviä käyttökokemuksia tarjoavia rakennuksia. Myymme kaikki kohteen asunnot jo rakennusvaiheessa tai välittömästi sen päätyttyä.

Rakennamme siis itse kohteillemme lisäarvoa kehittämällä niitä. Oikein tehtynä kiinteisökehittäminen on tuottoisin tapa sijoittaa kiinteistöihin. ICONin rahastot, velkakirjatuotteet ja asunnot ovat turvallinen tapa hyötyä kaupungistumisen tuomasta kuluttajavirrasta sekä varmistua että sijotukset ovat oikeilla alueilla maantieteellisesti.

Miten ICON sen tekee?


Kaupungistumisen trendi on yleisessä tiedossa. Sen luvut voi helposti löytää eri lähteiden kautta muuttovoittojen- ja tappioiden osalta. Pelkkä lukemien tulkitseminen ei kuitenkaan riitä ammattimaisiin päätöksiin saakka. ICON seuraa aktiivisesti mitä ympärillä tapahtuu – seuraamme luotettavien lähteiden indikoimia uutisointeja kaupunkien muuttoliikenteestä, poliittisten riskien ja päätösten vaikutusta markkinaan, sekä alueiden kaavoitustekinisiä muutoksia. Vaikka meilläkään ei ole kristallipalloa josta ennustaa tulevaisuutta, voi strategisella ja aktiivisella perehtymistyöllä välttää lukuisia sudenkuoppia, joihin yksittäinen sijoittaja saattaa helposti langeta.

Jokaisesta kohteesta tehdään erikseen tarkka kohde DD(due dilligence), joka takaa sen, että mahdollisen salkkuumme etenemisen edeltävä aika on tutustuttu kohteeseen ja suunniteltu sen mahdollisuuksia. Hyvä ja perehtynyt suunnittelu takaa alalla usein parhaat tuotot.

Teemme vuosittain laajan riskianalyysin, jonka pohjalta sekä kohteiden sijainti, koko, rakenne, malli (konverointi vai rakentaminen), rahoitus jne asemoidaan mahdollisimman tehokkaaksi kyseiseen aikaan ja ennustettavaan lähitulevaisuuteen nähden.

ASUNTOJEN KYSYNTÄ ON TAATTU


Pääkaupunkiseudulle on 2000 – luvulla muuttanut keskimäärin noin 17.000 ihmistä vuodessa, tämä tarkoittaa linja-auton verran ihmisiä joka päivä (luvut perustuvat tilastokeskuksesta saatuihin tietoihin). Tällä hetkellä pääkaupunkiseudulla asuu noin 1,4 miljoonaa ihmistä, ja arvioiden mukaan vuoteen 2050 mennessä luku on jo yli 2 miljoonaa. Vastaava trendi on käynnissä kaikissa Skandinavian ja Baltian pääkaupungeissa.

RAKENNETAAN LIIAN VÄHÄN


VTT selvityksen mukaan pääkaupunkiseudulle tulisi rakentaa 13.000 asuntoa vuodessa 2000-luvulla. Kun tarkaillaan tilastoja voidaan havaita, että tähän ollaan päästy vain vuosina 2015-2017. Tästä johtuen meillä on krooninen 20.000 asunnon pula pääkaupunkiseudulla, jonka 2000-luvun alkuvuoden rakennusvaje on jättänyt jälkeensä.

MIKÄ VAIKUTTAA ASUNTOJEN HINTOIHIN?


Asunnot ovat kallistuneet Helsingissä vuodesta 2010 n. 11 %, eli n. 1,7 % vuodessa (taulukko 1). Samaan aikaan inflaatio on ollut keskimäärin 2,35 %/v ja kuluttajahintaindeksi 2,3 % vuodessa, yhteensä 19 %.

Johtopäätöksiä ei tule vetää vain em. lukujen perusteella, vaan on syytä ottaa huomioon myös kolme muuta markkinoihin vaikuttavaa tekijää; kuluttajien ostovoima, työttömyys ja korkotaso. Palkat ovat nousseet 2000-luvulla keskimäärin 4 %. Samaan aikaan asuntojen hinnat ovat nousseet prosentiyksikön nopeammin (taulukko 2). Työttömyys on ollut 2000-luvulla keskimäärin n. 8 %, mikä ei anna erityistä aihetta huoleen. Korkotaso on ollut vuoden 2008 taantuman jälkeen poikkeuksellisen matalalla tasolla, joka on osaltaan tukenut kiinteistömarkkinoita.

Vastaus kysymykseen, ovatko Suomen kiinteistömarkkinat ylikuumentuneet vai eivät, on kaksijakoinen. Paikkakunnalla on ratkaiseva rooli. Näkemyksemme mukaan Suomen kasvukeskuksien asuntomarkkinoilla ei ole ylikuumentumisen vaaraa. Muuttotappiokunnissa asuntojen ja kiinteistöjen hinnat tulevat hyvin todennäköisesti laskemaan.

RISKIT


AIKARISKI


Sijoituksissa on aina aikaan sidottu riski. Rahastosijoituksissa aikariski voi kohdistua sekä ostettavien kohteiden, että sijoitusajankohdan osalta. Ostettaviin kohteisiin kohdistuva aikariski voi realisoitua virkamieskoneiston osalta esimerkiksi kohteen aloittamisen pitkänäkin viivästymisenä. Lisäksi esimerkiksi saneerauskohteen osalta, voi muutostöiden pitkittyminen johtua saneerauksen aikana kohdattavista ennakoimattomista vaikeuksista/löydöksistä rakenteista.

Sijoitusajankohtaan liittyvä riski on universaali – eli perustuu esimerkiksi siihen, että Helsigissä keskusta-alueella kaikkien asuntojen hinnat laskevat nopeassa aikajaksossa tai romahtavat markkinahäiriön johdosta. Näin suuren riskin kohdatessa muutkin alan toimijat ovat saman tilanteen edessä. ICONissa on pehmennetty tätä riskiä hankkimalla kohteita, jotka voi helposti vuokrata tällaisen uhan kohdatessa – tällöin tuotot pienenevät markkinahäiriön ajalta ja myynti ajoittuu vasta hetkeen, jolloin tilanne on ohitettu ja hinnat palanneet oikealle tasolle.

KORKORISKI


Koska kiinteistökehittämisessä yhtenä olennaisena työkaluna on ulkoinen pääoma kohteiden läpivientiajalla, kohdistuu toimintaan oleellisesti korkoriski. Nykyisen tilanteen vallittua poikkeuksellisen pitkään, on alhaiset korot näkyneet paremmissa tuotoissa sijoitusten osalta. Korkojen palatessa normaalitasolle, eli noustessa pari-kolme prosenttia, vaikutus toimintaamme on suhteellisen pieni, mutta olemassa ja huomioitava. Korkojen noustessa 4-5% tai ylemmäksi, toimintaamme adaptoidaan rahoituksen osalta, mutta tuottojen pieneneminen on korkojen nousun takia tosiasia. Koron muutokset vaikuttavat kaikkiin alan toimijoihin samalla tavalla.

KUMPPANIRISKI


ICONilla on useita kumppaneita prosessien eri vaiheissa. Kumppanit seulotaan tarkkojen teollisuudesta tuttujen prosessien avulla ja esivalikoinnin johdosta riskit pienenevät merkittävällä tavalla. Ulkoiset kumppanit ovat silti aina riski, joka realisoituessaan on otettava huomioon jo strategiassa, sopimuksissa kuin johtamisessakin. Tärkeintä on projektien läpivienti, joka suojataan oikealla sopimustekniikalla – kaikista odottamattomista kumppanien häiriötilanteista on päästävä eroon mahdollisimman aikaisessa vaiheessa ja on varauduttava vaihtamaan toimijoita kesken projektien. Alalla voi tapahtua isoillakin toimijoilla matkan varrella konkurssi tai muita haasteita, kun huomoidaan että projektin allekirjoituksesta valmiiseen kohteeseen on välissä useitakin vuosia -. Olisi perustelematonta olla varautumatta keskeytymisiin.