Paljon puhetta asuntomarkkinoista – unohtuuko kokonaiskuva?

Asuntomarkkinoista on kirjoitettu viime aikoina paljon mediassa. HS kertoi erikoissijoitusrahastoon liittyvistä riskeistä koskien niiden likvidisyyttä. Tämä on ajankohtainen ja hyvä huomio, sekä todellinen riski tilanteessa, jossa suuri joukko sijoittajia myy rahasto-osuutensa samanaikaisesti. On hyvin edesvastuutonta, mutta laillista keinotella arvonmäärityksillä tavalla, jolla eräät asuntorahas- tot ja pörssiyritykset ovat toimineet. Tästä syystä moni asiaan perehtymätön sijoittaja voi rinnastaa uutisoinnin alle täysin erilaista toimintaa harjoittavat toimijatkin. Esimerkiksi ICONin tyyppisissä suljetuissa rahastoissa tätä ongelmaa ei pääse syntymään, sillä meidän voitto (tai tappio) realisoi- tuu sijoittajille vasta kun asunnot myydään.

Kauppalehti uutisoi myös isosti yksittäisen rakennusliikkeen ongelmista Helsingin keskustassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Tämä on valitettava yksittäistapaus ja virhearviointi, mitä kaikilla aloilla tapahtuu on suhdanne mikä tahansa. Olemmekin ICONilla pitäneet hyvänä ohjenuorana sijoittajien suuntaan antaa reilusti informaatiota hankkeista ja niiden sisällöstä – on tärkeää, että sijoittajat ymmärtävät prosessit ja osaavat arvioida toimijan kompetenssia strategian läpivientiin.

Lisäksi olemme saaneet viime aikoina lukea erilaisia spekulointeja Ruotsin kiinteistömarkkinoista. Ruotsissa asiaan on kuitenkin havahduttu ja se on ollut tiedossa pitkään. Ongelmaan on puututtu tekemällä toimenpiteitä, kuten esimerkiksi: asuntolainaa on lyhennettävä nopeammin ja rakentamista lisätty merkittävästi suurkaupungissa. Nämä toimenpiteet näyttävät tehoavan, sillä asuntojen hinnat ovat stabilisoituneet.

Valitettavan usein kokonaiskuva unohtuu

Viimeaikaisissa keskusteluissa on kuitenkin unohtunut muutama oleellinen asia. Suurin yksittäinen syy, joka vaikuttaa asuntojen hintoihin, on niiden kysyntä. Siellä missä kysyntää on – asunnot menevät kaupaksi ja mikäli asuntoja ei rakenneta tarpeeksi – hinnat nousevat kysynnän ylittäessä tarjonnan. Tämä on peruskivi, jonka jokainen taloutta opiskellut tietää.

Miksi ihmiset sitten muuttavat pääkaupunkiseuduille ja muihin kasvukeskuksiin? Vastaus on yksinkertainen; siellä ovat työpaikat, ”sirkushuvit” ja samankaltaiset sekä samanlaisen ajatusmallin omaavat ihmiset – toisin sanoen: yhteisöllisyys! Kaupungistumisen trendi on maailmanlaajuinen, eikä Suomi ole tässä millään tavalla poikkeus, tämä selviää niin tilastokeskuksen kuin YK:n tilastoista.

YK:n vuonna 2014 julkaistu kaupungistumisen trendi ja maailman väistönkehitys

Asuntojen hinnat eivät romahtaneet?

Muistatte varmasti päivän jolloin Lehman Brothers ilmoitti jättävänsä konkurssihakemuksen? Tuntui siltä, että koko maailma romahtaa. Miten on mahdollista, että yksi maailman isoimmista pankeista menee konkurssiin? Markkinat olivat shokissa. Muutama vuosi tästä syntyi eurokriisi (2011). Saimme jälleen uutisia siitä kuinka synkästi yrityksillä ja etenkin vientiyrityksillä menee sekä kuinka huonolla tasolla ovatkaan valtioiden taloudet.

“Asuntokuplaa ei synny, kun rakennetaan tarpeeseen”

Kaupungistuminen ei pysähtynyt, eikä edes hidastunut finanssikriisin aikana. Vastaavasti rakentaminen hi- dastui merkittävästi. Yksistään pääkaupunkiseudulle on koko 2000-luvun aikana muuttanut keskimäärin 17.000 ihmistä vuodessa. VTT mukaan, olisi näiden muuttajien asuttamiseksi pitänyt rakentaa noin 13.000 uutta kotia vuosittain. Ihmismassat ovat liikkuneet, mutta koteja ei ole saatu rakennettua lähimainkaan riittävällä tasolla. Asuntorakentamisen rakenteellinen vaje on vuoteen 2015 mennessä noin 30.000 asuntoa. Viime vuosien aikana käynnistettyjen massiivisten rakennushankkeiden (Jätkäsaari, Tripla ja REDI) ansiosta on vajetta saatu kirittyä kiinni noin 10.000 asunnolla. Tarkoittaa siis sitä, että vajetta on vielä noin 20.000 asunnon verran. Kaupungistumisen kiihtymisen myötä asuntojen vuotuinen rakentamistarve kasvaa ja tämän hetkisellä rakentamisen tahdilla ei tarjonta tule kohtaamaan kysyntää lähivuosinakaan.

Suomen osakasuntojen hintakehitys vuodesta 1988-2017, Tilastokeskus

Samaan aikaan EKP jatkaa tukitoimiaan euroalueen talouden tervehdyttämiseksi. Suuri osa tästä tukirahasta valuu isoille instituutioille, jotka sijoittavat rahat markkinoille. Pörssien kokonaisarvot nousivat nopeammin kuin yritysten voitot. Näin ollen pörssi mielletään kalliiksi. Markkinakorko on samanaikaisesti ollut käytännössä 0%, eikä kannusta rahan säilyttämiseen pankissa. Tämä johtaa siihen, että instituutiot allokoivat sijoituksensa kiinteistösektorille, koska heille on päivänselvää, että urbanisaatio on totta ja ihmiset muuttavat kaupunkeihin tarviten lisää asuntoja.

Positiiviset talousluvut

Suomen talousluvut ovat vihdoin kääntyneet kasvuun muun maailman vanavedessä. Tästä johtuen yritykset ja ihmiset uskaltavat tehdä pidemmän tähtäimen investointeja. Tämä luo taasen pohjaa markkinoiden kehittymiselle ja vakaudelle. Kun markkinat yleisesti kehittyvät — kehittyvät myös kiinteistömarkkinat — erityisesti kasvukeskuksissa.

Edellä mainittuihin syihin perustuen ICON päätti sijoittaa pääkaupunkiseudulle ostamalla Helsingin ydinkeskustasta arvokiinteistön. Kohdekokonaisuus tulee sisältämään upeita arvoasuntoja sekä korkeatasoisen hotellin ravintoloineen.

Mariankatu 23 ja Liisankatu 8A

KÄSINKOSKETELTAVAA TUOTTOA™