PTT: Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2018: Kasvukeskuksien asuntomarkkinoilla vilkasta – rakentamisen voimakas kasvu hillitsee hintojen ja vuokrien nousua

Asuntomarkkinaennusteessa tehdään katsaus asuntomarkkinoiden kehitykseen sekä tarkastellaan asuntojen kysyntään ja tarjontaan vaikuttavia taustatekijöitä, kuten rakentamista ja työllisyyskehitystä. Katsauksessa ennustetaan vanhojen kerrostalohuoneistojen hintakehitystä sekä vapaarahoitteisten ja ARA-asuntojen vuokrien kehitystä vuonna 2018 paitsi koko maan tasolla myös erikseen suurimmissa kaupungeissa.

Ennusteen pohjana on malli, jonka keskeisin oletus on, että asuntojen hinnat noudattelevat kotitalouksien tulokehitystä. Tulojen lisäksi asuntojen hintoihin vaikuttaa mallissa korkotaso yhdessä eräiden epävarmuutta mittaavien muuttujien (mm. työttömyysepävarmuus) kanssa.

Asuntomarkkinaennusteen erityisteemana tänä vuonna on asuntorakentamisen alueellinen tasapaino – lue teemasta lisää täältä.

Vuonna 2017 asuntomarkkinoita leimasi hintojen alueittainen eriytyminen: talouskasvusta huolimatta asuntomarkkinat vilkastuivat vain kasvukeskuksissa, kun taas pienemmissä kaupungeissa – syrjäseuduista puhumattakaan – asuntojen hinnat laskivat. Rakentamisessa nähtiin huippulukuja, mikä lisäsi ja lisää vieläkin tarjontaa asuntomarkkinoilla. Tämä puolestaan hillitsee kovimpia hinta- ja vuokrapaineita kasvukaupungeissa myös vanhojen asuntojen osalta.

Vuonna 2017 vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat ennakkotietojen mukaan Suomessa 1,9 prosenttia. Vuodelle 2018 ennustetaan 2,2 prosentin nousua (Kuvio 1: Vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen ja vanhojen ja uusien vuokrien vuosimuutokset. Ennuste: PTT). Vanhojen kerrostaloasuntojen hintoihin ennustetaan siis edellisvuosia voimakkaampaa kasvua. Tänä vuonna yhä useampi kaupunki pääsee takaisin kasvu-uralle. Tätä selittää talouskasvu, alhaalla pysyvät korot, suotuisa tulo- ja työllisyyskehitys sekä siitä seuraava taloudellisen epävarmuuden väheneminen.

Kaupunkien välillä erot asuntomarkkinoiden ja asuntojen hintojen kehityksessä ovat edelleen merkittäviä, joskin kasvukeskuksien voimakkaan rakentamisbuumin ja lisääntyneen tarjonnan ansiosta erot hieman tasoittuvat. Asuntokauppa on vilkastunut ja hintojen nousu vahvaa alueilla, joilla väestön määrä kasvaa. Oman lisänsä tarkasteluun tuo alueen sisällä tapahtuvien muuttojen lisääntyminen väestön mieliessä lähiöistä kohti keskustaa.

Asuntojen hintakehitys on eriytynyt voimakkaasti paitsi alueen myös asunnon huoneluvun suhteen. Kasvukeskuksissa yksiöiden hinnat ovat erkaantuneet selvästi muiden asuntojen hintakehityksestä. Tätä selittää sijoittajien kiinnostuksen kasvu pieniin asuntoihin: suuri osa myyntiin tulevista pienistä asunnoista kasvukeskuksissa ei päädy asuntojen ensiostajille vaan sijoittajien tai rahastojen omistukseen.

Erityisesti yksiöiden hintojen karkaaminen monien ostajien käsistä on lisännyt kysyntää vuokra-asuntomarkkinoilla.  Omistusasunnon korkea hinta yhdessä taloudellisen epävarmuuden kanssa on johtanut siihen, että vuokra-asuminen on ollut paitsi houkuttelevaa myös ehkä ainoa vaihtoehto. Vapaarahoitteiset vuokrat nousivat ennakkotietojen mukaan 1,8 prosenttia vuonna 2017. Edellisvuoteen verrattuna vuokrien nousu hidastui. Uusien ja vanhojen vapaarahoitteisten vuokrien ennustetaan nousevan 2,1 prosenttia vuonna 2018. Asuntomarkkinoilla ei siis nähdä tänä vuonna suurtakaan eroa hintojen ja vuokrien nousussa. Asuntomarkkinoiden alueelliset erot näkyvät myös vuokramarkkinoilla. Rakentamisen lisääntyminen ja vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu hillitsevät vapaarahoitteisten vuokrien nousua kasvavissa kaupungeissa.

ARA-vuokrien nousut ovat maltillisia. Vielä muutama vuosi sitten melko suuria ARA-vuokrien korotuksia perusteltiin kasvaneilla hoito- ja korjauskustannuksilla. ARA-asuntojen ikä on usein vaatinut varautumista perusparannuksiin, vaikkakin hoito- ja korjauskustannusten perimiselle vuokrassa on määritelty katto. Kasvukeskusten ulkopuolella tyhjillään olevien ARA-asuntojen määrä on kasvanut, mikä luo osaltaan lisäpaineita vuokrien korotuksille tyhjäkäynnin kulujen kattamiseksi. Vuonna 2017 ARA-vuokrat nousivat ennakkotietojen mukaan 2,0 prosenttia ja vuonna 2018 niiden ennustetaan nousevan 1,6 prosenttia. ARA-vuokrien nousu on siis tänä vuonna vapaarahoitteisten vuokrien nousua maltillisempaa. Muutamaa poikkeusta lukuunottamatta ARA-vuokrien nousussa tänä vuonna ei ole juuri eroja kaupunkien välillä.

Lue koko artikkeli PTT sivuilta (tästä).

KÄSINKOSKETELTAVAA TUOTTOA™