ICON Real Estate Fund IV

Kruunu Ky Omistusrahasto

HELSINKI KRUUNUHAKA

4 rakennusta
10.000 m2
40-60 asuntoa & hotelli

Sijoituskohde

Sijoitettava pääoma kohdistetaan Helsingin Kruunuhaassa sijaitsevien arvokiinteistöjen hankintaan ja kiinteistökehityssuunnitelman rahoittamiseen. Osoitteissa Mariankatu 23 ja Maneesikatu 7 sijaitseviin rakennuksiin tehdään rakennusprojektin myötä korkeatasoinen hotelli.

Hotellirakennusten lisäksi samalla tontilla sijaitsee kaksi muuta rakennusta. Osoitteissa Liisankatu 8 A ja 8 G sijaitseviin rakennuksiin tehdään yhteensä 50—60 korkeatasoista asuinhuoneistoa. Taloyhtiöön tullaan rakentamaan oma kuntosali, sauna ja kylpyläosasto.

AVAINTIEDOT

SIJOITTAJANA OMISTUSRAHASTOSSA

TUOTON MUODOSTUMINEN

Projekti

  • Kustannukset ennen rakentamista 18,0 MEUR
  • Rakentamisen kustannukset 41,0 MEUR
    • Rakennuskustannukset noin 5.706 €/m2
  • Myyntitulo 71,0 MEUR
    • Keskihinta noin 10.000 €/m2
    • Hotelli noin 30,0 MEUR
  • Projektin voitto 12,0 MEUR

AIKATAULU

Kaavamuutosvaihe (2018 – 2019)

Rakennuslupa Q4/2019
Valmistuminen 2022

TUOTON MUODOSTUMINEN

Rahasto

  • Kustannukset ennen rakentamista 18,0 MEUR
    • 6 meur + 6 meur (vipu)
  • Rahaston osuus voitosta 8,00 MEUR
    • ICON menestyspalkkio 2,20 MEUR
    • Rahaston muut kulut 0,95 MEUR (juoksuajalle)
    • Rahoituskulut 1,80 MEUR (juoksuajalle)
  • Rahaston tuotto 3,04 MEUR
    • Rahaston ROI 50,73 % tai 16,91 % p.a. (laskettu 3 vuodelle)
  • Rahasto omistaa hankkeesta 67 %

Tämä on esimerkkilaskelma rahaston tuoton muodostumisesta. Rahaston todellinen tuotto vahvistetaan rahaston toimikauden päätteeksi.

AIKATAULU

Kaavamuutosvaihe (2018 – 2019)

Rakennuslupa Q4/2019
Valmistuminen 2022

KOHTEEN RISKIPROFIILI

  • Rakennuskustannukset nousevat 20 % ylikuumentuneen rakentamisen johdosta (markkinat ja projekti-aikataulu pysyy muuttumattomana) -> Tällöin sijoittajan tuotto on -1,83 % p.a.
  • Markkinat romahtaa kuten Tukholmassa -15 % (rakennuskustannukset ja projekti-aikataulu pysyy muuttumattomana) -> Tällöin sijoittajan tuotto on -10,29 % p.a.
  • Projekti venyy 3 vuotta (rakennuskustannukset ja markkinat pysyy muuttumattomana) -> Tällöin sijoittajan tuotto on 4,98 % p.a.
  • Asuntoja ei saada myytyä / ovat liian kalliita (-5%) ja myynti kestää vuoden ennakoitua pidempään (rakennuskustannukset pysyvät muuttumattomana) -> Tällöin sijoittajan tuotto on 5,14 % p.a.
  • Suomessa eletään nousukautta ja rakennuskustannukset nousevat 10% ja lisäksi myös asuntomarkkinat nousevat 15%, projekti aikataulu pitää -> Tällöin sijoittajan tuotto 30,80 % p.a.

VEROTUS, SIJOITUSMUOTO JA RISKISKENAARIOT

Rahaston tuotot ovat yksityissijoittajalle pääomatulon alaista tuloa. ICON ei suorita ennakonpidätystä maksetuista tuotoista. Pääomat palautetaan kun kohde on rakennettu ja myyty.

Sijoitusmuoto on Ky-pohjainen vaihtoehtorahasto, johon sijoittaja liittyy äänettömänä yhtiömiehenä. Sijoituksesta tehdään sijoitussitoumus ja pääoma kutsutaan rahastoon kesäkuussa 2018.

Kohde on kehityskohde, minkä kokoluokka on suuri. Kiinteistökehittämisessä suurimmat riskiskenaariot liittyvät aikatauluihin, sillä prosessissa on aina mukana viranomaistahoja, joiden toimintaan ei voida vaikuttaa. Tästä syystä voi hankkeissa tapahtuva suunnitelmista poikkeavia viivästyksiä. Viivästymisen vaikutus usein kokonaistuottoon on melkoisen pieni, sillä hanke sijaitsee markkina-arvonsa pitävällä alueella, eikä ole kovinkaan todennäköistä, että myyntihinnat alueella laskisivat radikaalisti projektin aikana. Huomioitavaa on se, että vuosituotto heikkenee jos hanke viivästyy.

Urakoitsijariski on aina olemassa, kun rakennetaan. Tähän olemme tehneet teollisuudesta tutun hankintajärjestelmän, joka karsii pois riskeiltään isompia tekijöitä jo alkuvaiheessa. Lisäksi projektit pilkotaan aina sellaisiin kokonaisuuksiin, että urakoitsijariskin kohdatessa voidaan hanke saattaa loppuun toisen toimijan kanssa. Riskin realisoituminen aiheuttaa kuitenkin ylimääräisiä kuluja ja pääsääntöisesti siirtää kohteen valmistumista jonkun verran.

Riskeistä voit lukea enemmän rahaston dokumentista ”olennaiset ja riittävät tiedot”

rakennushanke

Kohteen voimassa oleva asemakaava on vuodelta 1983. Voimassa olevan kaavan mukaan kortteli on merkitty hallinto- ja virastokäyttöön.

Korttelille ollaan hakemassa asemakaavan muutosta, jonka odotetaan vahvistuvan vuoden 2019 toisella vuosineljänneksellä. ICONin tavoitteena on, että asemakaavan muutoksen myötä kortteli voidaan elävöittää sallimalla rakennusten käyttötarkoituksen muutos hotelli- ja asuinkäyttöön.

Tavoitteena on, että osoitteissa Mariankatu 23 ja Maneesikatu 7 sijaitsevat rakennukset muutettaisiin hotellikäyttöön ja osoitteissa Liisankatu 8 A ja G asuinkäyttöön.

Rakennuslupasuunnittelu on käynnistetty elokuussa 2018 ja lupahakemus asetetaan heti kun kaavamuutos on vahvistettu. Rakennusprojekti aloitetaan näillä näkymin Q1/2020 ja rakennusten arvioidaan valmistuvan Q4/2021.

ICON perustaa asunto-osakeyhtiön asuinrakennusten hallinnointia ja kiinteistöosakeyhtiön hotellirakennusten hallinnointia varten. Nämä osakeyhtiöt tulevat vastaamaan tarpeellisten korjausrakentamisprojektien teettämisestä hallinnoimiinsa rakennuksiin. Kohteissa tulee olemaan yhteensä 50—60 asuinhuoneistoa ja noin 120 hotellihuonetta.

HOTELLI

Kohteessa tulee olemaan noin 120 hotellihuonetta. Rakennuslupasuunnittelu on käynnistetty elokuussa 2018 ja lupahakemus asetetaan heti kun kaavamuutos on vahvistettu. Rakennusprojekti aloitetaan näillä näkymin Q1/2020 ja rakennusten arvioidaan valmistuvan Q4/2021.

ICON perustaa kiinteistöosakeyhtiön hotellirakennusten hallinnointia varten. Kiinteistöosakeyhtiö tulee vastaamaan tarpeellisten korjausrakentamisprojektien teettämisestä hallinnoimiinsa rakennuksiin.

ICON tulee perustamaan kiinteistö-osakeyhtiön hallinnoimaan hotellirakennuksia. Tämä KOy tulee teettämään tarvittavat korjausrakentamiset rakennuksiinsa. 

Asunnot

ICON Kruunuun tulee noin 50-60 korkeatasoista asuinhuoneistoa. Huoneistojen koot vaihtelevat n. 30 – 180m2 ja niiden keskipinta-ala tulee olemaan noin 80m2. 

Asunnot ovat kunnostettu 1800-luvun alkuperäistä arkkitehtuuria kunnioittaen ja huoneistot huokuvat menneen ajan taikaa modernisoiduilla ratkaisuilla maustettuna. Tässä korkeatasoisessa asunto-osakeyhtiössä löytyy myös oma kuntosali sekä SPA osasto saunoineen ja porealtaalla.  

Rakennuslupasuunnittelu on käynnistetty elokuussa 2018 ja lupahakemus asetetaan heti kun kaavamuutos on vahvistettu. Rakennusprojekti aloitetaan näillä näkymin Q1/2020 ja rakennusten arvioidaan valmistuvan Q4/2021.                      

rakentaminen

ICON Kruunu -hotelli saneerataan 1800-luvun hengessä kohteen alkuperää kunnioittaen. Kiinteistöjen runkorakenne on erittäin vankka – jopa kestävämpi kuin nykyrakennuksissa. Kohteen tekniset ratkaisut tullaan rakentamaan ICONin arvojen mukaisesti mahdollisimman itseohjautuviksi, jotta kohteen historiallinen arvokkuus voidaan yhdistää moderniin tehokkuuteen ja älykkyyteen.

LATAA ESITTEET JA EHDOT

Ota yhteyttä

Tilaa uutiskirje

ICON uutiskirje ja asiantuntijapalsta ilmestyy noin kerran kuukaudessa. Asiantuntijapalstalla kerromme omasta toiminnastamme, annamme hyödyllisiä työkaluja käyttöön sekä haastattelemme eri kiinteistöalan asiantuntijoita.

Uutiskirjeessä julkaisemme uudet tuotteet sekä aloitamme asuntojen ennakkomarkkinoinnin ennen julkisen ennakkomarkkinoinnin aloittamista.