FASTIGHETSPLACERING

FASTIGHETSPLACERING I ETT NÖTSKAL

Många placerar i fastigheter och därför vet många vad det handlar om. En av de vanligaste formerna av fastighetsplacering är att köpa en bostad och hyra ut den. Då rör det sig om ett kassaflödesobjekt, som ger ägaren månatliga intäkter i form av hyresintäkter. På motsvarande sätt är det nästan lika vanligt att man köper ett renoveringsobjekt, som ägaren kan uppgradera och renovera för att få värdestegring på sin placering. I större omfattning kan man även köpa en tom fastighet och bygga byggnader på den och sedan sälja de färdiga objekten med en summa som är större än placeringen. Detta är vad fastighetsplacering handlar om i ett nötskal. Fastighetsplacering är så populärt eftersom placeringsformen i fråga kombinerar ett månatligt kassaflöde med en potentiell värdestegring. Den kan alltså ge en jämn och säker avkastning. Historiskt sett är fastighetsplacering en av de tryggaste placeringsformerna med avseende på såväl bibehållet värde och värdeökning. Det är alltså inget under att många privatpersoner, stiftelser och företag har beslutat att placera i fastigheter.

MERVÄRDE BYGGS I UTVECKLINGSOBJEKT

ICON avviker från övriga fastighets- och bostadsfonder genom sin placeringsstrategi med fastighetsutveckling. Som experter på fastighetsbranschen och -placeringar vet vi att det inte lönar sig att sätta sina medel i ett objekt där värdestegringen har lämnats åt slumpen. Därför väljer vi till våra fonder särskilt sådana utvecklingsobjekt som vi kan skapa mervärde i genom att utveckla dem. Vid sidan av utvecklingsdugliga objekt är det lika viktigt att objekten väljs i framgångsrika tillväxtcentra. Ta del av våra objekt här.

Vi köper tomter på vilka vi i huvudsak bygger bostadshöghus. Vi köper även gamla kontorsbyggnader och ändrar användningssyftet för dem. Vi söker de erforderliga myndighetstillstånden så att vi kan renovera byggnaderna till ett nyskick. Om det är ekonomiskt lönsammare att riva en byggnad än att renovera den så river byggnaden och bygger en ny byggnad på dess ställe. Våra objekt är arkitektoniskt vackra, energieffektiva byggnader som erbjuder en trevlig användarupplevelse. Vi säljer alla bostäder på objektet redan i byggnadsskedet eller direkt efter det.

Vi ger alltså mervärde åt våra objekt genom att utveckla dem. Fastighetsutveckling är det lönsammaste sättet att placera i fastigheter, när det görs rätt. ICON:s fonder, skuldebrevsprodukter och bostäder är ett tryggt sätt att dra nytta av det konsumentflöde som urbaniseringen medför samt för att försäkra sig om att man har sina placeringar på geografiskt rätta ställen.

HUR GÖR ICON DET?

Urbaniseringstrenden är allmänt känd. Det är lätt att hitta siffror om den i olika källor med avseende på inflyttning och utflyttning. Om man bara läser siffrorna räcker det inte till för att fatta professionella beslut. ICON följer aktivt med vad som sker i omgivningen – vi följer upp tillförlitliga källors rubricering om städernas migration, politiska riskers och besluts påverkan på marknaden samt planläggningstekniska förändringar i olika områden. Även om inte vi heller har en kristallkula för att se in i framtiden, kan man genom ett strategiskt och aktivt utredningsarbete undvika många fallgropar, som en enskild placerare lätt kan hamna i. För varje objekt upprättas separat en detaljerade objekts-DD (due diligence), som ska garantera att vi har tagit del av objektet och planerat möjligheter med det innan det når vår portfölj. En välutförd och välinsatt planering garanterar oftast den bästa avkastningen i branschen. Vi utför årligen en omfattande riskanalys, som vi utnyttjar för att ta ställning till objektens läge, storlek, konstruktion, modell (konversion eller byggande), finansiering osv. så effektivt som möjligt med avseende på tidpunkten i fråga samt inom den förutsebara framtiden.

EFTERFRÅGAN PÅ BOSTÄDER ÄR GARANTERAD

Vår placeringsstrategi är att fokusera på utvecklingsobjekt. Detta eftersom fastighetsutveckling är den form av fastighetsplacering som avkastar bäst när den görs rätt. Vi bygger själva värdestegringen i fastigheterna.

Våra objekt ligger i huvudstadsregionen och efter övervägande kan vi även genomföra projekt i tillväxtcentra som till exempel Tammerfors, Åbo, Vasa och Tallinn. Den goda servicenivån i tillväxtcentra lockar nya kunder till städerna, vilket skapar ett behov av nya och bra bostäder.

I framtiden vill vi bli kända som en aktiv fastighetsutvecklare som placerar i tillväxtcentra i Skandinavien och Baltikum.

DET BYGGS FÖR LITE

Enligt VTT:s utredning borde man bygga 13 000 bostäder i huvudstadsregionen på 2000-talet. När man läser statistiken, märker man att detta endast har uppnåtts under åren 2015–2017. Därför lider vi av en kronisk bostadsbrist på 20 000 bostäder i huvudstadsregionen till följd av byggbristen under 2000-talet först år.

VAD PÅVERKAR BOSTADSPRISERNA?

Bostäderna har blivit cirka 11 % dyrare i Helsingfors sedan 2010, det vill säga cirka 1,7 % per år (tabell 1). Samtidigt har inflationen varit i genomsnitt 2,35 %/år och konsumentprisindexet 2,3 %/år, totalt 19 %.

Man ska inte dra några slutsatser enbart utifrån siffrorna ovan, utan man bör även beakta de tre övriga faktorer på som påverkar marknadsföringen: konsumenternas köpkraft, arbetslösheten och räntenivån. Under 2000-talet har lönerna stigit med i genomsnitt 4 %. Samtidigt har bostadspriserna ökat ungefär en procentenhet snabbare (tabell 2). Arbetslösheten har under 2000-talet varit i genomsnitt 8 %, vilket inte är särskilt oroväckande. Räntenivån har sedan recessionen 2008 legat på en exceptionellt låg nivå, vilket för sin del har stöttat fastighetsmarknaden.

Svaret på frågan om fastighetsmarknaden i Finland är överhettar eller inte är tudelad. Orten spelar en avgörande roll. Enligt vår uppfattning föreligger ingen risk för överhettning på bostadsmarknaden i Finlands tillväxtcentra. Priset på bostäder och fastigheter på orter med utflyttning kommer mycket sannolikt att sjunka.

RISKER

TIDSRISK

Placeringar är alltid förknippade med en tidsrisk. I fondplaceringar kan tidsrisken hänföra sig både till de objekt som köps som placeringstidpunkten. Tidsrisken för de objekt som köps kan för tjänstemannamaskineriets del realiseras till exempel genom att påbörjande av objektet fördröjs märkbart. Dessutom kan förlängda ändringsarbeten på saneringsobjekt bero på att man stöter på oförutsedda svårigheter/fynd medan saneringen pågår.

Risken med placeringstidpunkten är universell – den beror till exempel på att priset på alla bostäder i centrum av Helsingfors sjunker eller störtdyker snabbt till följd av en marknadsstörning. Om en så stor risk realiseras, står även andra aktörer i branschen inför samma situation. På ICON har vi lindrat denna risk genom att köpa objekt, som enkelt kan hyras ut om en sådan fara föreligger – då minskar intäkterna under den tid marknadsstörningen pågår och försäljningen sker först när situationen är förbi och priserna har stigit tillbaka till rätt nivå.

RÄNTERISK

Eftersom ett väsentligt verktyg vid fastighetsutveckling är externt kapital medan objekten genomförs, är verksamheten väsentligen förknippad med en ränterisk. Eftersom den nuvarande situationen har varit rådande exceptionellt länge, har de låga räntorna kunnat ses som bättre avkastningar på placeringar. När räntorna stiger till den normala nivån, det vill säga stiger med två–tre procent, är påverkan på verksamheten relativt liten, men befintlig och bör beaktas. Om räntorna stiger 4–5 % eller mer, kommer verksamheten att anpassas med avseende på finansieringen, men minskade avkastningar är ett faktum till följd av räntehöjningar. Förändrade räntor påverkar alla aktörer i branschen på samma sätt.

PARTNERRISK

ICON har flera olika partner i olika processkeden. Partnerna sållas fram med stöd av noggranna processer som är bekanta från industrin, och tack vare förhandsurvalen minskar riskerna avsevärt. Externa partner är dock alltid en risk, som måste beaktas redan i strategin, avtal och ledning med avseende på realisering. Det viktigaste är projektgenomförandena, som skyddas med korrekt avtalsteknik – man måste bli av med alla oförväntade störningar hos partnerna så fort som möjligt och vara beredd på att byta aktörer mitt under pågående projekt. Inom branschen kan även stora aktörer plötsligt råka ut för konkurs eller andra utmaningar, när man beaktar att det kan ta flera år från undertecknande av projektet till färdigt objekt. Det skulle inte gå att motivera om man inte förbereder sig för avbrott.

CONTACT US

SUBSCRIBE TO OUR NEWSLETTER

The ICON newsletter and expert column are published approximately once a month. In the expert column we describe our own operations, give useful tools to readers, and interview various experts on the real estate sector.

In the newsletter we publish new products and launch pre-marketing of dwellings before public advance marketing begins.